Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов отмечает, что текущий год стал тяжелым для всего рынка недвижимости.
Резкое повышение ключевой ставки в марте, восстановление которой мы наблюдали лишь к середине июля, активный рост цен на квадратный метр, увеличение предложения на рынке вторичной недвижимости в условиях санкций и усложняющейся геополитической ситуации – все это надуло пузырь и нарушило баланс спроса и предложения.
Только в ноябре количество продаж апартаментов в Петербурге снизилось на 27,1% по сравнению с октябрем и на 40,6% в сравнении с сентябрем. Всего по итогам 3 кварталов в Санкт-Петербурге продано 1634 апартамента, что в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А объявленная в конце сентября мобилизация стала катализатором сокращения не только потенциальных инвесторов, но и арендаторов.
При этом свободное предложение на петербургском рынке апартаментов составляет 5 тыс. юнитов общей площадью 173 тыс. м2, из которых 3 тыс. являются сервисными и более тысячи – несервисными. Их доля на рынке северной столицы с конца 2021 года увеличилась в 10 раз при сравнительно меньшей стоимости.
Казалось бы, вот он – крах сегмента сервисных апартаментов, погребенных между стабильным законодательным статусом жилой недвижимости и более низкой стоимости квадратного метра так называемого «псевдожилья». Или нет? Давайте разбираться.
Согласно данным по развитию банковского сектора за период сентября и октября было снято со счетов 458 млрд рублей. В условиях неопределенности и стресса люди ищут возможности для наиболее надежного вложения своих средств, что в современных реалиях делает недвижимость наиболее привлекательным направлением для инвесторов. Это подтверждает объем инвестиций в недвижимость за период с января по октябрь, который составил 248,6 млрд рублей, что на 4% больше, чем годом ранее.
В ноябре незначительно вырос спрос на рынке новостроек на фоне грядущей отмены льготной ипотеки, однако говорить о сохранении такой динамики преждевременно. Завершение в конце 2022 года программы приведет к оттоку покупателей на более перспективные способы вложения средств.
Наибольший интерес инвесторов и застройщиков вызывает коммерческая недвижимость – это площадки под девелопмент, офисные помещения, торговая недвижимость и апартаменты. Приоритет отдается качественным проектам в хорошей локации с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Такие объекты в долгосрочной перспективе вырастут в цене и обязательно будут востребованы у покупателей.
Девелоперы не стремятся замораживать строительство уже запланированных к реализации проектов, выводя их в продажу. По данным аналитиков доля апартаментов в экспозиции коммерческой недвижимости увеличилась на 49%, в основном за счет «псевдожилья». При этом стоит отметить, что 66% от всех продаж на рынке апартаментов приходится на сервисные апарт-отели. Основными драйверами продаж коммерческой недвижимости остаются субсидированное кредитование, предлагающее ставки до 1% на весь срок и возродившийся тренд на акционные предложения и скидки до 30%.
В нынешних условиях наличие внутренней инфраструктуры, развитого комьюнити и профессиональной управляющей компании, которая обеспечивает собственникам пассивный доход за счет самостоятельной сдачи апартаментов в аренду, делает сегмент сервисных апарт-отелей единственным конкурентоспособным продуктом на рынке. А активное развитие внутреннего туризма на фоне сокращения иностранного клиента позволяет сегменту показывать стабильную динамику заполняемости, как и возможность оперативного переведения номерного фонда из долгосрочной аренды в краткосрочную в зависимости от загрузки апарт-отеля. Эти аспекты формируют для собственника доходность на уровне 7-9% годовых, при стабильных ежемесячных выплатах и отсутствии операционных затрат.
