Модульное строительство. Что это: ноу-хау или хорошо забытое старое?

Сентябрь 27, 2019
В июле 2019 года все профильные СМИ с упоением давали сенсационную новость. Затраты на создание гостиничного объекта «с нуля» сведены к минимуму! Решение, поиском которого каждый день занят любой бизнесмен, найдено! Prefab модули или технология модульного строительства.

Что это?

При использовании данной технологии комната целиком, а в нашем случае гостиничный номер с отделкой, – выполняется в заводских условиях, т. е. делается на фабрике и потом, здание собирается как из кубиков. Все знают конструктор Lego. Аналогия очень близкая. Быстро, качественно и, на первый взгляд, – недорого. Для всесторонней оценки рисков классического подхода vs сборка из prefab модулей к строительству зданий и сооружений предлагаю обратиться к истории.

 

«Быстродом» от французов в СССР

Ещё в СССР полностью делали целиком комнату и собирали из этих отсеков жилые дома.

 

в СССР полностью делали целиком комнату и собирали из этих отсеков жилые дома

в СССР полностью делали целиком комнату и собирали из этих отсеков жилые дома

 

Полагаем, что это французы продали Хрущеву идею быстрого решения квартирного вопроса после второй мировой войны, когда требовалось быстро и недорогого восстанавливать разрушенные города и обеспечить население жильем. Пятиэтажки, или хрущевки многие из читателей на собственном опыте оценили на личном опыте проживания.

Французы уже тогда придумали технологию «Быстродом» для расселения выживших после войны, и мы у них купили эти идею и технологию.

В любом случае рассматриваемая технология была придумана давно, сразу после войны. Причины и предпосылки её создания очевидны. Но прогресс не стоит на месте.

Широко используемый тогда достаточно лёгкий и прочный асбестоцементный лист был неэкологичным, а крепление чего-либо на конструкцию из него – затруднительным. Повсеместно присутствующие домостроительные комбинаты (ДСК), созданные специально и для этой технологии строительства уже ликвидированы или перепрофилированы, т.е. не работают в изначально заданном направлении.

 

Технологии модульного строительства в 2009 году

В 2009-м году Андрей Волохов, являясь заместителем начальника гостиничного департамента ЗАО «Кузнецкий Мост Девелопмент» (ЗАО «КМД») детально изучил возможность использования такой технологии при строительстве гостиничных проектов компании. Тогда ЗАО «КМД» плотно занималось тремя гостиничными проектами. Один из которых находился в Москве – недавно открывшийся Radisson Blu Olimpiyskiy на м.Проспект мира.

Второй – Park Inn в г. Липецк заморожен. Третий – Radisson Blu в г. Минск сейчас носит название Victoria Olimp и был открыт без участия гостиничного оператора Rezidor по уже выверенным и согласованным гостиничным оператором и девелопером чертежам.

Компания планировала использовать данную технологию для других своих многочисленных гостиничных и не только объектов, т.к. она являлись «карманным» девелопером банка Москвы. Он передавал ей на реализацию свои непрофильные активы – то, чем сейчас занимается ПАО «Галс Девелопмент» при банке ВТБ.

По гостиничной тематике этой истории, тогда на рынок РФ пытались активно зайти поляки. Как видно из вышесказанного, технологии были известны давно.

Но, к сожалению, бетон римлян, который они использовали около 2000 лет назад, никто пока не научился делать. Зато в строительных вузах с упоением рассказывают про то, что раньше кладку делали не с помощью раствора, а разбивали обычное куриное яйцо и сверху клали камень.

 

Сегодня

В текущее время, каждый собственник и любой правильный инвестор следуют базовому принципу или изначальной аксиоме построения любого бизнеса: чем меньше наши расходы, тем больше наши доходы. Или ищет всевозможные пути снижения издержек и оптимизации эксплуатационных затрат. Но это уже другая и тоже очень широкая тема.

Обсудим вопрос стоимости создания гостиничного проекта CapEx, что является наиболее понятным критерием на начальном этапе принятия решения о вхождении в проект. Окупаемость и рентабельность это другие, безусловно, немаловажные факторы успешного бизнеса, которые требуют отдельного и детального освещения.

Около двух месяцев назад один из международных гостиничных операторов большой пятёрки с гордостью объявил об ещё одном, условно новом, подходе к созданию гостиничных проектов с нуля. Prefab модули.

 

Технологии модульного строительства

Технологии модульного строительства

Технологии модульного строительства

 

Как заработать больше?

Способ и варианты снижения либо оптимизации капитальных затрат – это та задача, с которой рано или поздно сталкивается любой владелец стабильно функционирующего бизнеса.

Каркасные, сборные, каркасно-панельные, щитовые, модные сейчас глемпинги и, ставшие ненужными, контейнеры для морских грузоперевозок – известные и привычные нам конструкции. Что же выгоднее? Что быстрее окупится?

На этот вопрос нет и не может быть единственно верного ответа ведь каждый проект уникален. Банально из-за климатической зоны, например.

Технологии модульного строительства

Мы помним школьный курс алгебры и знаем, что нам необходимо для успешного решения системы уравнений с несколькими неизвестными. Это правильно сформулированные и заданные вопросы, а также полнота и наличие исходных данных. Чем больше, тем лучше.

 

Технологии модульного строительства

 

Стоимость такого проекта «под ключ», гостиница на 15 номеров, т. е. с оснащением мебелью, сейфами, минибарами и другим операционным оборудованием оценивается нами в 28 миллионов рублей.

Срок создания – 90 календарных дней с момента поступления первой оплаты.

А окупаемость оценивается нами в период от 4-х до 6-ти лет в зависимости от региона строительства и месторасположения будущего проекта.

Стоимость земли, вопрос наличия коммуникаций не входит в эту стоимость, что естественно.

Но мы, как и весь мир, опять же всегда следуем не только современным требованиям. Поэтому модные тенденции и слова, типа eco friendly, «зелёный» были учтены нами в полном объёме.

Ну и как же без решения вопроса по энергосбережению. Так какую же технологию выбрать? Что наиболее оптимально?

Технологии модульного строительства

Стандартных ответов на эти вопросы попросту не существует. Также как и волшебной таблетки для похудения. Единственное, что мы можем сейчас – это дать совет начинающему отельеру: детальный расчёт и анализ всех окружающих, будущего объекта и бизнес факторов.

А касательно кажущейся очевидной оптимизации стоимости строительства объекта из prefab модулей предлагаем вам детально рассчитать не чистую стоимость такого модуля, но и не забыть про стоимость монтажных работ или, попросту, работ по сборке готового здания.

На первый взгляд, вроде бы, следуя данной технологии весь процесс создания гостиничного продукта получается быстрее и дешевле, но не стоит забывать, что в нашей стране ниша профессиональных рабочих отсутствует на текущий момент по банальной причине того, что институт Профессиональных Технических Училищ или ПТУ ликвидирован и необходимых специалистов очень мало. Их никто не готовит. А те, которые есть, стоят дорого. Да и общественные зоны, конференц-залы никто не отменял.

Добавим к полученной сумме 10% от общей стоимости СМР на проектные работы и дизайн, процент на оснащение объекта мебелью и операционным оборудованием, стоимость работ и материалов по архитектурному освещению объекта и окружающей территории, работы по инженерным разделам (кондиционирование в частности и слаботочные системы и сети, включая оповещение гостей и персонала при возникновении ЧС, пожаротушение и пр.).

Ну и куда же без чистовых отделочных работ? Банально на стыковку чистового покрытия пола и стен коридора и жилых модулей, например.

Вы скажите – да там работ-то! Но из практики, при отсутствие объёма, работы по такой «мелочёвке» или деталям становятся «золотыми» по стоимости.

Ведь это гостиница, общественное место, а не личная квартира, где отвалившийся наличник можно прибить на своё место когда-нибудь. Сейчас все гостиничные операторы пользуются вот такой таблицей при укрупненной оценке капитальных затрат на строительство нового здания отеля или CapEx.

 

Укрупнённая оценка стоимости СМР объектов на основе нормативных данных. CapEx

Сравнительная таблица стоимости СМР гостиничного объекта по классам (звездности) из расчета по площади на 1 приведенный номер.

(Нормативные данные, принятые международным гостиничным сообществом для расчета стоимости СМР гостиничных объектов разных брендов).

 

Сравнительная таблица стоимости СМР гостиничного объекта по классам (звездности) из расчета по площади на 1 приведенный номер
Размеры и наполнение номера зависят от оператора, месторасположения объекта, бренда.
* Приведенная площадь номера – общая площадь объекта деленная на количество номеров.
** Стоимость СМР включает: чистую (номинальную) стоимость строительства объекта в регионе, вознаграждении девелопера проекта, содержание команды проекта на время его реализации минус стоимость расходов на землю (аренда и т.п.), подключение к внешним сетям и другие обременения.

Размеры и наполнение номера зависят от оператора, месторасположения объекта, бренда
Примечание: Данный список далеко неполный .

 

А как будет выглядеть эта таблица при модульном подходе? Каковы примеры уже существующих, построенных гостиничных объектов? Где можно увидеть?

Вот такие вопросы, по нашему мнению, будут интересовать инвестора в первую очередь.

А окупаемость проекта, рентабельность бизнеса и P&L объекта начинают интересовать будущего отельера уже после того, как возникнет желание. Такова уж человеческая природа.

На наш взгляд, тривиальным и простым решением будет симбиоз классического подхода и любой, оптимально выбранной вами технологии. И не забываем – мы, отельеры, прежде всего, продаём эмоции и впечатления.

Точка зрения автора данной статьи в разделе "Мнения", может не совпадать с мнением редакции.
Материал уже оценили 2 гостя на:
4.5
4.5
Другие оценили статью на 4.5* из 5. А ваше мнение?