Эксперты рынка отмечают снижением иностранных инвестиций в рынок недвижимости в России. Глава департамента исследований международной консалтинговой компании, партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов проанализировал влияние санкций на инвестиционную ценность отечественных объектов недвижимости.
Денис Соколов
В самые активные годы объем российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость превышал 8 млрд евро. Затем эта цифра инвестиций стала снижаться, в том числе – под влиянием санкций. Если в прошлом году объем инвестиций составлял по итогам года около 4 млрд евро, то на сегодняшний день за восемь месяцев 2018 года объем инвестиций составляет чуть меньше 1 млрд евро. Инвестиции сильно сократились.
Это касается иностранных и российских инвесторов. Естественно санкции влияют не только на иностранных инвесторов, они влияют и на интерес инвесторов из России. С чем это связано?
Это связано с тем, что каждый инвестор, покупая объект недвижимости, думает о стратегии выхода – о том, как он продаст, сколько заработает на продаже, а не только на аренде. В условиях усиления санкций каждый инвестор понимает, что завтра покупателей-интересантов станет еще меньше, и с каждым днем их численность снижается. Это будет происходить до тех пор, пока динамика санкций не изменится.
Я полагаю, что малейшие изменения в динамике: не полная отмена санкций, а их облегчение, достижение нижней точки санкций приведет к моментальному интересу инвесторов к российскому рынку недвижимости.
На каком уровне находится доходность российского рынка недвижимости?
Сегодня доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в районе 11%. Проблема заключается в том, что это рублевая доходность, но она действительно высокая, если деньги находятся в России.
Если смотреть извне, то фундаментально нестабильность рубля ставит под большой вопрос эту доходность. У инвесторов возникают сомнения: если доходность 11% в рублях, то какая она в долларах? Сегодня из-за нестабильности рубля любые инвестиции в недвижимость сразу намекают иностранным инвесторам на возможные риски.
Когда мы говорим про доходность для международного капитала привлекательность не высока сегодня.
Какие капиталы заменят западных инвесторов сегодня?
Это капиталы и компании, которые уже находятся в России. Кроме азиатских инвесторов из Китая и Сингапура, арабского фонда – о которым мы немало говорим, есть еще и страны СНГ. Мне кажется, этот рынок сегодня недооценивается. Сегодня интересные процессы протекают в Беларуси, Армении, Узбекистане. Для инвесторов из этих стран коммерческая недвижимость в России может стать неплохим способом диверсифицировать свои капиталовложения, применить деньги, которые у них есть.
Экономики этих стран не способны абсорбировать большие капиталы. Несмотря на санкции и экономические трудности инвестиционная инфраструктура в российской коммерческой недвижимости хорошо развита. У нас законодательство, система собственности, система аренды, получения доходов – все это хорошо развито. Для инвесторов из стран СНГ Россия является хорошим рынком.
В нулевые годы около 5 млрд долларов было инвестировано из Казахстана в российскую недвижимость. Сейчас эта сумма будет ниже, но понятно, что данная ниша интересна для собственников активов в России, и в частности, в Москве.
Нужны западные инвестиции России?
В чем смысл инвестиций в глобальном понимании: высокая ликвидность приводит к максимально эффективному использованию капиталов. Капиталы перетекают из менее эффективных в более эффективные объекты и активы.
Отсутствие иностранных инвестиций приводит к сжатию внутреннего инвестиционного рынка. Не зря я уже отметил, что за восемь месяцев 2018 года у нас только 1 млрд евро инвестиций в коммерческую недвижимость. Это означает, что не происходит перераспределения собственников в сторону более опытных управленцев, владельцев зданий и более грамотного использования объектов. Для России и для Москвы оптимально было бы выйти на уровень выше 5 млрд долларов.
Комментарий к статье от эксперта гостиничного бизнеса по управлению отелями, их открытию с нуля, аудиту и стандартизации Никишкина Александра по ссылке.
