Инвестиции в недвижимость под отели в Крыму представляются рискованными. Однако удачный для инвестиций момент заключается в том, что большинство его таковым не считает.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году составил 179,8 млрд руб или 42% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Показатель свидетельствует о превышении полугодовых объемов вложений за последние 7 лет. Таким образом, инвестиционная активность на рынке недвижимости сохранилась на высоком уровне, несмотря на сложную геополитическую ситуацию.
Евгения Завацкая, советник ведущей крымской юридической компании «Прецедент консалтинг» знает ситуацию с недвижимостью в прибрежной зоне полуострова и поделилась мнением об управлении рисками инвесторов.
Правила инвестиций в недвижимость Крыма
Инвесторам стоит оценить все факторы, определяющие перспективы владения недвижимостью в Крыму в комплексе. Было бы неосмотрительно опираться только на вероятность роста стоимости недвижимости в среднесрочной перспективе и пренебрегать глубоким анализом правовой стороны вопроса. Важно учитывать сложный юридический и фактический статус Крыма и повышенные требования к должной осмотрительности.
Решение о выборе объекта инвестиций, действия по проверке его истории и управлению рисками, а также структурирование сделок — требуют особого внимания, знания местной правовой истории и рельефа, и российского и украинского законодательства. Сегодня мы практически не видим должной осмотрительности со стороны заинтересованных лиц.
Даже если отступить от принципиальных вопросов принятия управленческих решений, на техническом уровне в 85% кейсов не учитываются 4 наиболее часто встречаемых рисков:
1. Третьи лица, включая госорганы, могут оспорить заключенные сделки с объектами, история которых недостаточно проверена, даже даже через продолжительное время. С такой проблемой сталкивались как минимум 30% участников рынка недвижимости.
2. Уже после оформления сделки вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен по решению местных органов власти, исходя из градостроительной обстановки, что затруднит использование территории для реализации разработанного ранее проекта. В такой ситуации оказались 25% новых собственников.
3. Даже после сделки суд может наложить арест на объект недвижимости, причем в отношении бывшего собственника и в связи с его обязательствами.
4. На некоторые объекты недвижимости невозможно оформить право собственности, в том числе на выделенном с нарушением закона земельном участке, без учета действующих ограничений или нарушениями во время строительства.
Рассмотрим подробнее основные риски при заключении сделок.
Основные риски инвестирования в недвижимость Крыма
21 марта 2014 года изменился фактический статус полуострова. Однако, что касается недвижимости, статуса земель, возможностей и ограничений понять правовую историю и оценить риски - возможно только зная и практикуя законодательство Украины, а не только лишь российские правила.
Правовая история объектов недвижимости
Несмотря на то, что сделки с недвижимостью в Крыму сегодня заключают в соответствии с российским законодательством, правовой статус недвижимости в большинстве случаев сформирован в юрисдикции Украины.
Двойной статус облегчает жизнь злоумышленникам, осложняет проверку действительности и актуальности правоудостоверяющих документов.
Процедура выявления сведений об объектах недвижимости осложняется тем, что не вся информация перенесена в из украинских баз данных в российские. Если юристы, сопровождающие сделку, не знакомы со всеми особенностями регистрации недвижимости в Крыму, не имеют опыта защиты сделок и имущества по законодательству Украины и учетом региональной специфики, инвесторы рискуют потерять значительные средства.
Примеры
Купить землю или недвижимость в Крыму легко, но приобретений так же легко лишится. Поэтому очень важно перед покупкой проводить комплексный аудит и учитывать уже существующую судебную практику.
Приобретая недвижимость у представителя продавца по доверенности, проверить нужно целый ряд вопросов реестров до внутренних корпоративных процедур. Собственник может даже не догадываться о том, что его участок или дом продают. После сделки он может обратиться в суд, а договор признают недействительным. Так что допустимо вести переговоры с агентом или доверенным лицом, но на сделку реальный владелец должен приехать.
Например, подобная мошенническая схема была реализована в Симферополе. Собственник узнал о том, что его участок площадью 1 га был продан по доверенности, после чего разделен на несколько более мелких с целью дальнейшей перепродажи. Ему потребовалось более 3 лет, чтобы через суд аннулировать сделку и вернуть землю.
В другом случае без ведома собственника продали добросовестным покупателям 29 объектов недвижимости из уставного капитала предприятия. Суды принимали разные решения и только на стадии кассации адвокатам удалось отстоять позицию первоначального собственника.
В Балаклаве знакомые собственника тоже продали его участок по поддельным документам. Ему удалось вернуть землю, а покупатели на данный момент обжалуют решение суда. Дополнительно возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.
Но даже если продавец лично подписывает договор, остается вероятность потери объекта недвижимости. Так случилось с гражданином Башкирии, когда на приобретенном участке он построил жилые дома. Через 3 года оказалось, участок ранее был незаконно выведен из лесных земель, хотя инвестор самостоятельно проверял объект в ЕГРН. В результате дело он проиграл в трех судах, а деньги вернуть не удалось.
Ялта. Фото: Pixabay
Градостроительные условия
На правовой режим земель влияет градостроительная документация, как существовавшая ранее, так и вновь принятая.
Если объект недвижимости относится одновременно к нескольким территориальным зонам, это может препятствовать его использованию в будущем. Так одному российскому инвестору пришлось обжаловать Генеральный план застройки в Судаке, правила землепользования и застройки. Дело в том, что земля, на которой находился его объект недвижимости, оказалась одновременно в 3 разных территориальных зонах, и объект нельзя было использовать так, как планировал владелец.
В другом случае компания брала в долгосрочную аренду землю, где за 10 лет успела возвести коммерческие объекты, однако администрация решила построить на их месте дошкольное учреждение и отказала в продлении договора на землю. Суд согласился с доводами юристов, что сами по себе планы муниципальных властей застройка, без их реализации, не препятствует оформлению заинтересованными лицами прав на землю.
Чек-лист по проверке объектов недвижимости в Крыму
Стандартной проверки и выписки из ЕГРН при сделках с недвижимостью в Крыму явно недостаточно. Нужно проанализировать еще несколько параметров.
- Где расположен участок, нет ли ограничений для его использования.
- Когда и как перешло право собственности к фактическому собственнику.
- Соответствуют ли сведения из ЕГРН фактическим обстоятельствам.
- Согласен ли собственник с условиями сделки.
- Нет ли обременений на объект недвижимости.
- Имеют ли силу все предоставленные продавцом документы, включая доверенность и документы, подтверждающие право собственности.
Чтобы предотвратить риски, нужно уделить внимание деталям сделки, правовому рельефу местности, проверить историю объекта, его собственников. Необходимо провести комплексный аудит, а чек-листы помогут выявить нарушения при строительстве зданий или их регистрации.
