bnovo.ru

Элитное жилье. Что сейчас выгоднее: «вторичка» или новостройки?

Апрель 20, 2022
Фото: Pixabay

В связи со сложившейся ситуацией, когда инвестиции в зарубежную недвижимость практически невозможны, а покупка качественных новостроек на этапе котлована связана с высокими рисками, спрос в сегменте высокобюджетного жилья Москвы сместился в сторону вторичного рынка.  Мы опросили экспертов, во что выгоднее инвестировать сейчас в России: в новые высокобюджетные проекты или элитную вторичку?

Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan: 

По данным агентства элитной недвижимости FINCH, доля сделок со «вторичкой» превышает долю сделок с новостройками в 2 раза. При этом темпы поглощения вторичного жилья в марте были невысоки: на 4400 кв. м экспонировавшегося жилья пришлось 1100 кв. м в сделках. Средняя стоимость 1 кв. м «вторички» составила 1,2 млн рублей, что сопоставимо со средней ценой «квадрата» на готовые новостройки.

На фоне сложной экономической ситуации и минимального с 2014 года объема предложения в высоком ценовом сегменте на рынке Москвы, покупателям столичного элитного жилья стоит переориентироваться на готовые новостройки: это хороший вариант инвестиций для тех, кто ищет альтернативу экзотичной недвижимости в Дубае, непредсказуемому фондовому рынку или депозитам, доходность по которым драматично снижается. Дефицит  предложения сейчас подталкивает покупателей в сторону вторичного жилья – квартир в элитных домах начала и середины 2000-х. Однако качество такой недвижимости при практически равных ценах не идет ни в какое сравнение с современными элитными домами. В них стиль жизни, соответствующий нынешним потребностям и представлениям, достигается за счет таких концептуальных решений, как передовая инженерия, эргономичные планировки, персональные лифты, дизайнерские интерьеры мирового уровня и т. д. Элитарность проекта не столько в «квадратах», сколько в том, как дом взаимодействует с жильцами – это касается визуального и звукового комфорта и внутри (в квартире, лобби), и снаружи (во дворе). А этого проекты 20-летней давности полностью лишены.

Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве: 

Одна из главных тенденций последних лет на рынке элитного жилья Москвы – это вымывание предложения в традиционных для этого класса жилья локациях ЦАО и ЗАО. Этот касается и вторичной, и первичной недвижимости. Большая часть недвижимости в центральных локациях – это квартиры в домах, возведенных в 90-х и начале 2000-х годов. С учетом стремительно меняющихся технологий «старый» премиум проигрывает новому, который отличается современной инженерией, технологиями, в том числе энергоэффективными, более качественной эргономикой и планировкой квартир, более наполненной внутренней инфраструктурой. С точки зрения инвестиций приобретение элитной квартиры в новостройке сейчас – более выгодное вложение. Спрос на них растет, а предложение неумолимо сокращается. В ЦАО практически не осталось участков под застройку новых проектов. Прошедший год стал антирекордным по выводу новых проектов премиального сегмента. Вместо запланированных 16, вышло только 7, причем на начало этого года они уже были раскуплены более чем на треть. Рекомендую присмотреться к небольшим клубным проектам – до 100 квартир. Спрос со стороны покупателей элитного жилья на камерность повышается, а нехватка соответствующих проектов стимулирует активный рост цен. В ЦАО предложение таких лотов крайне лимитировано. В 2022 году к сдаче планируется только два объекта клубного формата, квартиры в которых предлагаются с финишной отделкой.

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой»: 

На примере изменения среднего уровня цен в Санкт-Петербурге на элитную недвижимость в целом в ретроспективе с 2011 по 2022 годы - произошел рост цен в рублях более, чем на 200%, а в долларах/евро около 20%. При этом увеличение цен на редкие коллекционные лоты за 10-летний период, как правило, еще более впечатляющий. Если в качестве сравнения взять первичное жилье массового спроса, то у него средний по Санкт-Петербургу рост в рублях за тот же период составил порядка 160%, а вот в долларах/евро – всего 4-5%! Безусловно, в отдельно взятых объектах или локациях цифры могут быть и на порядок выше, но в данном случае речь идет именно о средних индексах. Элитная недвижимость, как сегмент, наименее чувствительна к кризисам, так как восстановление после кризисов в этом классе происходит быстрее. Если рассматривать инвестора-покупателя как долгосрочного игрока, то его выбор всегда будет обусловлен поиском лота с максимальным запасом роста стоимости и высокой ликвидностью. Наибольший запас роста стоимости как фондовых активов, так и недвижимости – на активно растущих развивающихся рынках, где еще есть эффект недооцененности и больших возможностей для выгодных сделок. Для наглядности мы можем сравнить коэффициенты роста цен на элитную недвижимость на уже сформированных рынках – Лондона, Парижа, Рима, Нью-Йорка – где за 2020-2021 годы ежегодный рост зафиксирован был в пределах 0-6,5%, с темпами роста цен на растущих рынках – например, Дубай после стагнации 2020 вырос за 2021 год на 44%, Санкт-Петербург показал +9-28%, Москва 10-39%. Геополитические риски для россиян по сделкам с недвижимостью за рубежом, возникшие в 2022 году, делают внутренний рынок элитной недвижимости еще более ценным.

Андрей Орловский, генеральный директор GLOBECOST.COM - Независимый сервис по оценке стоимости строительства:

В настоящих условиях, приобретение элитной недвижимости на вторичном рынке, выглядит более надежной инвестицией, так как реализация новых высокобюджетных проектов представляет существенные риски ввиду постоянного увеличения себестоимости и вероятных задержек сроков реализации, которые могут быть вызваны ограничениями по поставке импортного оборудования и отделочных материалов. Но с другой стороны в среднесрочной перспективе можно ожидать сокращение предложения в этом сегменте и при правильном управлении реализации, новые проекты могут принести более высокую доходность.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: 

Сейчас сложно давать какие-то советы по поводу инвестиций в элитную недвижимость – дело в том, что в кризисные периоды сегмент элитного жилья начинает «притормаживать» одним из первых. Однако на данный момент, по нашим наблюдениям, в сфере внимания покупателей-инвесторов больше находится рынок вторичной недвижимости, это касается и дорогостоящих объектов. Причина следующая – многие потенциальные покупатели опасаются того, что проекты первичного рынка не будут достроены, в том числе элитные жилые комплексы. Если в январе, судя по звонкам и общению с клиентами, потребители еще были готовы вкладывать средства в приобретение квартир в новостройках, то к настоящему моменту многие люди уже отказываются от этой идеи, опасаясь недостроя или серьезной задержки сроков сдачи жилых комплексов. В основном покупатели-инвесторы рассматривают сейчас либо вторичную недвижимость (т.е. в уже готовом доме), либо новостройки в высокой стадии готовности. Также мы отмечаем, что есть клиенты, готовые вложить средства в приобретение элитного загородного жилья, даже в еще строящихся поселках. Думаю, дело в том, что сейчас, с одной стороны, не так много надежных ресурсов, благодаря которым можно было бы сохранить крупные накопления. С другой стороны, интересных дорогостоящих проектов на «загородке» не так много, и люди готовы вложить средства в те загородные поселки, в качестве и дальнейшем развитии которых они уверены.

Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse:

Элитная вторичка выглядит предпочтительнее с точки зрения стоимости. Сейчас многие материалы – инженерные коммуникации, отделка, фурнитура – резко выросли в цене из-за отсутствия адекватного импортозамещения. Поэтому новостройки премиального сегмента хорошо прибавили в цене. А вообще сейчас инвесторы вымыты с рынка недвижимости. Текущие ставки по депозитам (хотя они и упали с 21 до 15%) все еще выгодны, да и в апреле-мае многие открыли вклады на 3 месяца. Изменения в ситуации могут наступить уже в начале лета, особенно при дальнейшем снижении ключевой ставки процента ЦБ РФ.

Добавить комментарий
Материал уже оценили 3 гостя на:
5
5
Другие оценили статью на 5* из 5. А ваше мнение?