В последние недели в прессе часто появляется информация о лидерстве апарт-отелей по сравнению с классическими гостиницами, WT также писал об этом. Сергей Данильченко, руководитель и сооснователь компании Hotel Advisors делится с нами своим видением вопроса.
«Часто для сравнения результативности приводят показатели загрузки, например, сервисные апартаменты заполнены на 80%, классические гостиницы на 50%. С точки зрения самих показателей данные верные. Тем более в публикациях оперируют и данными с нашего инструмента «Аналитика гостиничного рынка», в котором агрегируются показатели самих апарт-отелей. Но при оценках результатов часто забывают упоминать специфику бизнеса.
Давайте напомню. Апарт-отели в структуре заполнения имеют два больших сегмента:
- первый - сегмент краткосрочной аренды, сюда же можно отнести и среднесрочную, что может быть сравнимо с тем, как заполняются классические отели – сдают номера посуточно;
- второй – сегмент долгосрочной аренды, что по сути является помесячной арендой с сервисной составляющей. При этом в каждом из комплексов эта составляющая может варьироваться, и в каких-то случаях это можно сопоставить с арендой квартиры, чем многие и пользуются.
При долгосрочной аренде договора заключаются на несколько месяцев, например 6, 9, 12 и более. Ставка аренды в таких договорах зачастую фиксирована (отели еще не перешли на дифференциацию по сезонам, да и простым арендаторам единая сумма в месяц в договоре более приемлема и понятна). В среднем в зависимости от комплекса за базовую/стандартную категорию она варьируется от 35 000 до 50 000 рублей, что при перерасчете за ночь составляет от 1160 рублей до 1670 рублей. Это можно сравнить с ADR, средним тарифом за ночь.
Также мы должны помнить о сезонности в Петербурге. Период с октября–ноября и до апреля иногда начала мая – это период несезона или межсезонья, когда спрос на гостиничные услуги не такой высокий, как например в летние месяцы. И один из плюсов апарт-отелей, как раз заключается в том, что за счет возможности изменения формата аренды и увеличения доли долгосрочной аренды в периоды межсезонья, они могут сохранять загрузку выше классических отелей, количество занятых номеров-юнитов может быть высоким. Это в частности видно и по данным нашего инструмента.
Ближе к сезону апарт-комплексы могут менять формат работы и больше уходить в работу с краткосрочным форматом, так как тариф продажи юнита отличается от долгосрока в несколько раз. Такая тенденция тоже видна в последние года, уход в краткосрок может доходить до 50%. Но опять же не весь отель. Доля долгосрока остается.
Фактор роста рынка. Это еще один момент, о котором нужно помнить при оценке результатов. Сейчас рынок растет и результаты в том числе отелей меняются не только и не столько за счет их форматов или работы, сколько за счет общего притока гостей в город, что позволяет наращивать тарифы, особенно в краткосрочном сегменте. ( я не говорю здесь о том, что отельеры плохо работают и плывут по течению, конечно нет. рынок действительно растет и рост операционных показателей для многих средств размещения обеспечивается за счет этих изменений). И положительная динамика наблюдается далеко не только в сегменте апарт-отелей. Показатели сегмента классических отелей растут не меньшими темпами.
Теперь немного по экономике. Давайте все-таки посмотрим и на другие цифры.
Например, REVPAR отелей в 1 квартале составил 2030 (загрузка 50%),
REVPAR апарт-отелей 1473, загрузка у них 72%.
Разница в revpar отелей и апарт-отелей – до 40%
Текущие показатели второго квартала:
Классические отели – 3 123 загрузка 64%
Апарты – 1 964, загрузка 80%
Разница в REVPAR – почти 60%.
Напомню, что revpar одна из ключевых операционных метрик отелей.
Если дополнить загрузку этими показателями, то результаты высокой загрузки не кажутся столь очевидными, как их преподносят в публикациях. И в этом случае, к оценкам нужно подходить аккуратнее. И о полноте выводов и суждений о данных мы все время говорим».
