Александр, Вы смотрели сюжет «Почему отели закрываются», со всем согласны, есть что добавить?
Да, я посмотрел. По поводу понравилось или нет, у каждого свое мнение, зависящее как от реального опыта, так и от глубины погружения в этот вопрос. Поэтому пусть каждый для себя решит сам, вынес он оттуда что-то полезное. А что касается есть ли что сказать, я думаю да, поскольку в отрасли давно и в основном в «поле», поэтому сталкивался с разными ситуациями.
Я бы по вопросам затронутым в том интервью расставил несколько иные акценты. Поскольку действительно отели закрываются, но отнюдь не по тем причинам, которые озвучены в упомянутом сюжете. Хотя с некоторыми из них я согласен, но опять же под несколько иным ракурсом. Давайте не голословно, не абстрактно, а на конкретных примерах и практических ситуациях рассмотрим вопрос почему закрываются отели.
Если принять во внимание ситуацию с коронавирусным локдауном и соответственно беспрецедентным падением показателей деловой активности средств размещения, то как правильно замечено в сюжете ни один отель по этим причинам не закрылся. Да и не может закрыться.
Поскольку если исключить из рассмотрения мелкие объекты на 10-30 номеров, обычно не делающие погоды на локальном рынке, многие из них в период кризисных ситуаций могут без фатального ущерба временно прекратить операции, как большинство сезонных отелей. Конечно здесь есть нюансы, если скажем здание/помещение арендовано, а арендодатель не идет на уступки. Тогда ситуация неминуемо может обернуться потерей бизнеса. Но опять же Собственник здания, получив такой объект в собственность в счет непогашенной аренды, скорее будет искать на него новую УК, чем просто закроет этот бизнес. И таких примеров много.
Другое дело гостиницы, имеющие номерной фонд от 100 и выше, они не могут себе позволить «остановиться» совсем. Поскольку львиная доля из них построена с привлечением кредитных ресурсов и использует в ежедневной операционной действительности банковскую поддержку для минимизации временных кассовых разрывов.
Они не могут закрыться. В крайнем случае они просто перейдут к кредитору, который посадит туда новую «управляйку» для поддержки текущих операций и одновременно выставит такой объект на продажу.
Самый яркий пример такой ситуации из нашего недалекого настоящего это отели, перешедшие к ВТБ, после игрищ московских чиновников с «Объединенной гостиничной компанией». Львиная доля тех отелей сегодня продана и прекратила свое существование, перепрофилировавшись по воле новых Собственников в типовое жилье.
Вот Вам первая реальная причина закрытия отелей. Второй тезис, с которым с определенной оговоркой готов согласиться, это проблемы в основном бизнесе Собственника. Но опять же в несколько ином контексте, поскольку эти проблемы обычно имеют опосредованное отношение к непрофильному активу, которым является гостиница.
Ну конечно, если только этот отель не работает под зонтиком народного достояния или лучшего банка страны, которые обычно компенсируют непрофессионализм своего гостиничного менеджмента. Если исходить из практических реалий, то обычно при снижении деловых операций в гостинице до пограничного для Собственника уровня он скорее сменит управляющую компанию. Причем не раз и при этом попытается переложить на нее часть и то и весь коммерческий риск, особенно при арендных отношениях. И если у такой компании нет «соломки», в виде поддерживающей структуры типа туроператора, имеющего финансовый демпфер, то ее безоблачная жизнь будет возможна только при благоприятной конъюнктуре.
У отелей под брендами несколько иная ситуация, там даже при кризисных ситуациях просто так разорвать отношения и «убить» убыточный бизнес не получится. Там в договоре прописано, что собственник обязан пополнять «оборотку» до согласованных в бюджете значений, даже не смотря на «временный провал» в доходах в связи с неблагоприятной конъюнктурой. Иначе разрыв отношений с штрафными санкциями. Хотя за последнее время появились прецеденты «безболезненного» решения таких ситуаций. Вспомните недавнюю лихую смену брендов Marriott и Hilton на Radisson у ряда отелей в регионах.
Обычно при возникновении проблем в основном бизнесе Собственник такой гостиницы скорее попытается выставить ее на продажу или использует в качестве залога для создания финансовой подушки, способствующей нивелированию текущей неблагоприятной ситуации. Те кто в теме знает, сколько известных брендовых отелей уже давно лишь номинально имеют старых собственников. У меня в практике случались и более радикальные примеры. Наиболее показательный из их это закрытие бизнеса с недостроем ростовского Sheraton. Когда мы с девелопером его нового Собственника наметили программу его выхода из анабиоза, у последнего лопнул его основной бизнес банк, через который планировалось привлечь ресурсы. Не углубляясь в подробности лишь скажу, что ростовский Шератон уже умер, так и не родившись.
Ну а теперь про причины которые не были упомянуты в том сюжете. Следующая из них — смена приоритетов Девелопера. Что бы не быть голословным расскажу на конкретном примере. Те кто ездит по Ленинградке видели красивый ЖК «Город яхт», это в районе Речного вокзала. Его конечным девелопером был Сбербанк. Вы удивитесь, но изначально это был гостиничный комплекс, который мы делали с «Капитал груп» под один из известных брендов. Когда приоритет одного из акционеров этой компании изменился, этот почти родившийся бизнес отдали за долги кредитору, который не горел желаем играть в «длинные деньги» и сменил концепцию, переформатировав гостиницу в жилье. Как он решил проблему с коридорной системой это уже другая история.
Еще одним фактором закрытия гостиниц из этой серии является смена Собственника с последующим перепрофилированием бизнеса. Про гостиницы ставшие жильем я уже упоминал. Еще одним таким примером стало переформатирование гостиниц в офисный бизнес, не требующий от Собственника ежедневной головной боли.
Ни для кого не открою секрет, что многие постсоветские многокорпусные гостиницы пошили по этому пути и до сих пор остаются в таком статусе. Наиболее яркими примерами этого подхода является снос гостиницы Corston на Ленинском проспекте, которая теперь станет штаб- квартирой «Яндекса». Еще ранее по этому же пути прошел «Спорт», который тоже станет многофункциональным с офисами жильем. Сюда же можно отнести и «Спутник», который стал торгово-офисным центром и ЖК «Ленинский, 38».
Далее, это ошибка в концепции и последующем проектировании.
В сети есть видео моей панельной дискуссии на эту тему на HBF-19. Представьте ситуацию когда Собственник сэкономив на качественном консалтинге, остается один на один с уже построенной коробкой, которая еще даже не открывшись морально и физически устарела. А чтобы ее переделать надо «ввалить» еще столько же.
Многие предпочитают просто бросить эту историю, выставив ее на продажу не имеющую реальных перспектив или пытаются пристроить в качестве залога.
Еще одной причиной являются проблемы в экономике страны и мировые экономические кризисы, частным случаем которых является строительство гостиниц за «народные» деньги.
Практики работающие в регионах нередко встречают примеры таких недостроев, уродующие пейзаж своими пустыми глазницами. Особенно это характерно для рекреационных объектов министерств и ведомств, лишившихся госфинансирования. Они десятилетиями висят на площадках, реализующих коммерческую недвижимость. Большая часть из них уже давно умерла, так и не дождавшись новых хозяев, готовых влить в них свежий денежный поток. Помню когда занимались реконструкцией легендарной «Азау» в Приэльбрусье там столько недостроев Минобороны стоит.
Еще одним частным случаем закрытия средств размещения являются ведомственные гостиницы и пансионаты, потерявшие «подпитку» от Владельцев.
Сколько профсоюзных здравниц в связи со «смертью» своих хозяев, не нашедших своего места в новых экономических условиях ныне умерло, не счесть. А если смотреть по мелочи, то любом регионе просто «тьма» тихо почивших турбаз и пионерлагерей. Ну вот из последних примеров, что мы смотрели в Подмосковье - «Голубое озеро» Минстроя СССР, потом РАО ЕЭС России», С 2005 года там собственники менялись как перчатки, без каких либо потуг на его восстановление. Сегодня он представляет собой картину тотальной безнадеги. Только под снос.
В моей практике есть сюжеты, когда в бизнес вмешивается политика.
Легендарный «Эрмитаж» на Трубной стараниями главного приватизатора страны отдали под театр заезжего режиссера из Одессы. А бывшая «Большая Сибирская», ранее заселенная ЦК Комсомола, ныне приютила у себя Казначейство. Легендарное «Кокоревское подворье» ранее ставшее офисом наших вояк, теперь элитный ЖК. Здесь же и «Боярский двор» на Старой площади, который сначала облюбовали партийные функционеры, а сейчас их последователи. «Славянский базар» на Никольской теперь уже сгнивший заживо и ныне спрятанный от туристов за фанерными щитами. А ведь раньше засветиться там было привилегией. Таких «закрытий» у меня много.
Есть много примеров закрытия гостиниц в связи с изменением подхода властей к градостроительной политике.
Самым ярким примером этого является сталинская реконструкция центра Москвы. Тогда только в начале Тверской улицы с небосклона московского гостеприимства исчезли такие легенды как Париж, Континенталь, Ново Московская, Франция и Флоренция.
Еще у меня в практике есть примеры закрытия гостиниц, которые не поддаются нормальной логике.
Я бы к такой категории отнес закрытие как бизнеса отеля Golden Apple на Дмитровке. Да там потом открыли Chekhoff Hotel Moscow Curio Collection By Hilton, но это уже другая история. Или вот еще «Люкс» на Терской в советское время числившийся «Центральной». Его снесли до основания и вывезли все наследие Филипповых на помойку. Недавно там сменился владелец, для которого этот проект как «пятое колесо». Вот и стоит этот земельный участок, закрытый со всех сторон баннерами, как немое напоминание о прошедших эпохах. Как считать, «Люкс» закрылся? И сколько кануло в лету таких дореволюционных и советских гостиниц.
А какой категории отнести закрытие и снос гостиниц «Москва», «Интурист», «Россия»? Я думаю Вы сами догадались. И если на месте первой появился жалкий огрызок Four Seasons, а на втором Ritz Carlton, то на месте последней то, что назвали «Зарядьем».
Почему закрывают еще? Да в связи с реконструкцией, которая часто приводит к тотальному изменению конфигурации здания.
Бывает, что начав такую реконструкцию, Владелец снеся все перегородки думает «а на фига козе баян». И вот уже от гостиницы остались «рожки да ножки» и ей на смену приходит апартаменты в виде сервисной составляющей или просто под продажу. Сейчас в Питере много таких историй. Ну вот из последних с гостиницей «Московская», которую поставили под реконструкцию и зачистили там всю «внутрянку». Цитирую Владельца: «Когда я начинаю восстанавливать помещение, появляются новые интересные предложения, и я корректирую планы… Сейчас планы могут быть одни, а к концу ремонта могут поменяться — и не один раз». Так что в начале была «Московская», что будет на выходе, посмотрим. В Москве такая же ситуация, к примеру гостиницу «Байкал» Росатома, что на Космодамианской продали и новый Владелец планирует сделать там элитный ЖК.
Есть и другие менее явные случаи, но по моему для начала достаточно. Вот по каким причинам у нас закрываются гостиницы.
