– Инвестор хочет построить отель. Какие главные шаги он должен предпринять для этого?
– Этот этап мы бы назвали проработкой идеи. В качестве первого шага инвестор должен саму идею создания гостиничного комплекса структурировать и проверить. В бизнес-среде такой этап называется feasibility – оценка на реализуемость проекта. Он состоит из следующих ключевых шагов:
-
Внешний. Экономические предпосылки – анализ внешней среды, возможностей, наличия трудовых и экономических ресурсов, бизнес развития города и окружающей среды для создания отеля в данном месте.
-
Внутренний. Туристический рынок и сегменты спроса – главный вопрос – есть ли гости сейчас и будут ли в будущем, почему приезжают туристы, на сколько дней, зачем, что им нужно, что влияет на принятие решения.
-
Предложение на рынке и конкурентная среда: кто уже есть на рынке, что предлагают эти отели, какие их преимущества и недостатки, какие объекты уже строятся и как изменится рынок в ближайшие годы.
- Анализ и структурирование технико-экономических показателей отеля: формат, количество и размеры номерного фонда, типы и виды услуг питания, которые будут в предприятии, развлечения и дополнительные сервисы, которые будут созданы. Все это с учетом выводов по разделу 1, отражающих обоснованность создания таких элементов.
- Управление или система, которую инвестор хотел бы применить: привлечь экспертов или создать свою структуру и систему.
- Бренд или торговая марка, под которой он хотел бы управлять: будет ли обоснована необходимость привлечения торговой марки уже существующей на внутреннем или международном рынке, или может стоит создать и укрепить свою собственную торговую марку.
- Прогноз будущего дохода: оборота от продаж номеров, услуг питания и сервисов, с учетом данных о рынке и прогнозе изменения экономики городской гостиничной среды.
- Прогноз операционных расходов: затраты на персонал, расходные материалы, продукты, эксплуатацию, коммунальные платежи, инженерное обеспечение и т.д. с допусками на инфляцию и сложности запуска, завышенные расходы в период выхода объекта на рынок.
- Прогноз объема требуемых инвестиций, с учетом примеров сравнимых проектов или с данными реальных подрядчиков.
- Показатели возврата инвестиций, которые можно ожидать инвестору при реализации проекта в соответствии с его идеей.
– Какие сегодня известны распространенные ошибки в проектировании отелей в городе и загородных объектов?
– Наиболее типовыми ошибками являются:
- несоблюдение норм инженерного обеспечения здания, которые приводят к проблемам в воздухообмене (в помещениях душно, холодно или слишком жарко, влажно и т.д.), не соблюдение всех требований РФ и международных пожарных норм (и компромиссы в этой области), пренебрежение требованиями звукоизоляции (слышимость между номерами, между коридором и номером, между этажами, совмещение шумных и тихих зон отеля), проблемы с отоплением и теплообменом;
- узкие коридоры – сложность эксплуатации и прохода гостей и сотрудников;
- пересечение потока гостей и сервисных перемещений, что приводит к выносу мусора через гостевые зоны или вход персонала через центральный вход в здание;
- нет достаточных сервисных зон, складских помещений или даже шкафов для персонала. Сотрудники испытывают дискомфорт, что приводит к хаосу, изменению внутренней философии предприятия гостеприимства, увеличению мотивации использовать гостевые зоны для личных нужд сотрудников;
- пренебрежение требованиями зонирования пространства, например, света – когда в конференц-зале невозможно провести презентацию с блокированием света для удачной трансляции выступления; звука – когда в ресторане в одной части зала слишком громко, а в другой – ничего не слышно; мебели – когда не учтены зоны для компаний или пар;
- использование домашнего оборудования и инвентаря в публичных зонах и иногда гостевых. Быстрый износ, постоянный ремонт и ветшание.
– Опишите секреты и лайфхаки проектирования гостиниц, о которых почти никто не знает или не задумывается.
– Все должны делать специалисты. Даже если инвестор является частым визитером в отеле, это не означает, что он спец в проектировании и строительстве. Любой построенный отель – это стандарты и компромиссы по отношению к разрешениям и возможностям конкретного проекта. Поэтому, «А у них сделано так» – это один из вариантов, не являющийся верным.
Обязательно нужно делать тестовый номер: пример одного номера в реальном масштабе и материалах для финального принятия решения по дизайну, завершения тендера по ценам оснащения и элементам.
Можно привлечь поставщика кухни для проектирования кухонной технологии или прачечной с зачетом суммы проектирования в случае выбора их поставщиками. Идентичный подход и при проектировании спа зоны.
Обязательно нужно забюджетировать три дополнительных расхода, кроме стройки, про которые забывают в 90% проектов: Бюджет предоткрытия – все расходы с момента найма первых сотрудников до заезда первого гостя, бюджет операционного инвентаря (весь перечень расходных материалов от вилки с ножом и текстиля до униформы персонала) и бюджет первой закупки (первая покупка запаса туалетной бумаги и прочих расходных материалов). Все это круглая сумма, которую забывают рассчитать и предусмотреть.
– Как создается проект отеля? Какие данные должен предоставить инвестор/заказчик специалисту?
– Важно предоставить следующие моменты:
- концепцию (из фазы, указанной в первом пункте);
- ограничения инвестиционного бюджета;
- плюс свои «хотелки» – примеры проектов, которые нравятся инвестору и являются для него образцом того, что он в идеале хотел бы создать.
– Основные слагаемые успешного проекта отеля. Можно ли на этапе проектирования понять – будет объект успешным или нет?
– В большинстве случаев – да.
Среди основных слагаемых успеха я бы отметила сочетание: идея (уникальное торговое предложение) + финансовая модель, реалистичная или даже пессимистичная (доходы по минимуму и расходы по максимуму) + качественная система управления, основанная на профессионализме и взаимопонимании владельца и управляющей команды/компании.
