Санаторный рынок: почему рентабельность растет, а фонд продолжает выбывать

Этой публикацией Welcome Times завершает серию материалов экспертного сообщества, посвященную будущему санаторно-курортного рынка в России.

В рамках цикла мы обсуждали ключевые вызовы сегмента — от физического износа фонда и дефицита инвестиционных инструментов до роста себестоимости строительства и трансформации потребительского спроса.

Мнения архитекторов, девелоперов и отраслевых экспертов показывают: рынок вступает в фазу структурных изменений, где решающую роль будут играть не количественные показатели, а качество проектов, устойчивость бизнес-моделей и способность адаптироваться к новым требованиям экономики и гостя.

• В первой части мы проанализировали соотношение ввода новых санаториев и выбытия старого фонда, а также возможные риски формирования «санаторной ямы» к 2045 году.
• Во второй части эксперты разобрали финансовые модели и инструменты инвестирования, без которых невозможно замедлить выбывание санаторного фонда.
• В третьей части мы сосредоточились на ключевом парадоксе рынка: почему при заявленной рентабельности санаторных проектов на уровне 25–28 % инвесторы не заходят в сегмент массово, какие риски и барьеры удерживают девелоперов и что должно измениться, чтобы санаторное строительство перестало быть нишевой историей.

О том, какие финансовые механизмы могут удержать рынок от «санаторной ямы», почему количественный ввод новых объектов не решает проблему и какие архитектурные решения сегодня действительно работают, рассказал Максим Долгов, основатель Архитектурной мастерской DA.

— Какие механизмы инвестирования в санаторный сегмент могут реально остановить выбывание фондов после 2035 года, учитывая, что классическая модель кредитования уже не работает для изношенных объектов?

— Необходимо создание новых механизмов финансирования, которые будут снижать риски для частных инвесторов.

С учетом высокой стоимости заимствований классические способы кредитования сомнительны для изношенных активов с длительным сроком окупаемости. Альтернативой может быть проектное финансирование под конкретный реновационный проект с господдержкой и инструменты государственно-частного партнерства (ГЧП), например концессии.

В рамках концессии государство предоставляет инвестору объект на длительный срок (до 49 лет), а тот обязуется провести его полную реконструкцию и управлять им, возвращая вложения за счет будущей операционной прибыли. Дополнительным стимулом для инвесторов могут стать целевые налоговые льготы или вычеты для проектов обновления санаторно-курортной инфраструктуры. Это позволит снизить финансовую нагрузку на первоначальном этапе.

— Может ли рост ввода новых здравниц компенсировать ежегодное выбытие примерно двух десятков объектов, если себестоимость строительства одного номера уже на 10–40% выше, чем в отелях?

— На данный момент, в количественном выражении — нет, текущие темпы ввода новых номеров существенно отстают от масштабов выбытия устаревшего фонда.

Но мы видим значительно возросший интерес к данному отдыху как у потребителей, так и инвесторов. Поэтому прогноз более оптимистический. При этом компенсация должна измеряться не только метрами, но и качеством, доходностью и функциональностью.

Новый объект, построенный по современным стандартам wellness-отеля с высокой маржинальностью по своей эффективности может заменить несколько устаревших санаториев советского образца. Можно сказать, что необходима не количественная замена, а качественная трансформация, создание новых объектов с большей емкостью и сервисом. При этом новые объекты будут отличаться повышенной доходностью.

— Не случится ли так, что к 2045 году рынок окажется в «санаторной яме»: спрос высокий, заполняемость растет, а предложить людям будет нечего, потому что действующие объекты банально не успеют реновировать?

— Пока что скорость ветшания фонда опережает возможности по его реновации. Но спрос рождает предложение.

Поэтому, хотя к 2045 году большая часть объектов, построенных в СССР безнадежно устареет, будут созданы новые объекты, соответствующие новым требованиям.

— Что мешает инвесторам заходить в санаторные проекты массово, если рентабельность работающих объектов уже сравнима с загородными отелями и достигает 25–28%?

— Рентабельность успешных действующих объектов подтверждает потенциал сектора, однако это не отменяет высокой стоимости входа.

Инвесторов сдерживает комплекс факторов - длительный и капиталоемкий период строительства или реконструкции, он требует от 10 до 40% дополнительных затрат, в сравнении со стандартным отелем, необходимость получения медицинских лицензий и организация лечебного процесса, ну и сложность с привлечением персонала, особенно, на стыке отрасли гостеприимства и медицины.

Кроме того, у многих земельных участков и исторических зданий есть правовая неопределенность. В итоге инвестор выбирает между понятным и быстрым в реализации проектом отеля и сложным санаторным продуктом не в пользу последнего.

— Особенности архитектуры и проектирования новых объектов, особенности реставрации или реконцепции существующих

— Санаторно-курортные объекты предназначены для лечения и восстановления. Поэтому ключевая особенность архитектуры - отличный от городского масштаб, большая камерность, интеграция с существующим ландшафтом.

Современный санаторий - это многофункциональное здание, с развитым медицинским блоком, спа-зоной, а также спортивная зона с бассейном, открытыми и закрытыми игровыми площадками, и обязательно рестораном, в больших комплексах - несколько ресторанов, с различной кухней.

Реставрация исторических здравниц требует, как правило, глубокой реконцепции, с заменой инженерных сетей и планировочных решений, с учетом актуальных стандартов комфорта.
Успешная реновация начинается с перепроектирования бизнес-модели объекта, на которую накладывается архитектурное решение, которое должно сохранить исторический потенциал, с добавлением необходимой функциональности.

От редакции:

Этой публикацией Welcome Times завершает серию материалов экспертного сообщества, посвященную будущему санаторно-курортного рынка в России.
В рамках цикла мы обсуждали ключевые вызовы сегмента — от физического износа фонда и дефицита инвестиционных инструментов до роста себестоимости строительства и трансформации потребительского спроса. Мнения архитекторов, девелоперов и отраслевых экспертов показывают: рынок вступает в фазу структурных изменений, где решающую роль будут играть не количественные показатели, а качество проектов, устойчивость бизнес-моделей и способность адаптироваться к новым требованиям экономики и гостя.

• В первой части мы проанализировали соотношение ввода новых санаториев и выбытия старого фонда, а также возможные риски формирования «санаторной ямы» к 2045 году.
• Во второй части эксперты разобрали финансовые модели и инструменты инвестирования, без которых невозможно замедлить выбывание санаторного фонда.
• В третьей части мы сосредоточились на ключевом парадоксе рынка: почему при заявленной рентабельности санаторных проектов на уровне 25–28 % инвесторы не заходят в сегмент массово, какие риски и барьеры удерживают девелоперов и что должно измениться, чтобы санаторное строительство перестало быть нишевой историей.

Интересные статьи:

► «Портрет отельера»: Артем Леонов, проект «Уральский Марс»
► HR 3.0 в гостиничном бизнесе: как выстроить устойчивую систему управления персоналом в условиях кадрового давления
► Как обустроить турзону. Компания ТЕХНОНИКОЛЬ вышла на рынок гостеприимства

Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?

Подписывайтесь на Телеграм канал ►

---