Рынок сервисных апартаментов: инвесторы выбирают стадию, а не регион

Февраль 9, 2026

Аналитика

Фото: пресс-служба ГК «Квартал»

Рынок сервисных апартаментов в курортных регионах России всё отчётливее смещается в инвестиционную плоскость: порядка 65% сделок совершаются частными инвесторами.

При схожем спросе Крым и Краснодарский край демонстрируют разные стадии зрелости и модели развития — от регулирования и структуры предложения до форматов управления и стандартов сервиса.

Об этом говорится в совместном исследовании консалтинговой компании MACON и группы компаний Квартал, с которым ознакомился портал Welcome Times.

Сервисные апартаменты на юге России всё чаще рассматриваются как инвестиционный инструмент. Такой подход характерен и для Крыма, и для Краснодарского края, однако развитие этих рынков идёт по разным траекториям. Эти различия зафиксированы в совместном исследовании консалтинговой компании MACON и группы компаний «Квартал».

Портрет покупателя в двух регионах во многом схож. Почти две трети сделок — около 65% — совершают частные инвесторы.
Для собственного проживания апартаменты приобретают примерно пятая часть покупателей, ещё около 6% формируют корпоративный спрос. Около половины клиентов приходится на Москву и Московскую область. Формат сделок также меняется: порядка 45% покупок проходят полностью дистанционно, а участие риэлторов стало устойчивой рыночной практикой — через посредников оформляется до 93% сделок.

При схожем инвестиционном спросе различается стадия, на которой находятся рынки.
Краснодарский край уже прошёл этап активного регулирования курортной застройки и быстрее перешёл к сервисной и операторской модели. А Крым вошёл в фазу структурирования позже, и этот процесс еще идет. При этом, поздний старт даёт локальному рынку дополнительное преимущество. Девелоперы и инвесторы в Крыму уже могут опираться на практику реализованных проектов в других курортных регионах — учитывать ошибки, допущенные на этапе проектирования, строительства и эксплуатации сервисных форматов, и изначально закладывать более устойчивые модели управления и использования объектов.

В Крыму сегодня в продаже находится 27 сервисных апарт-отелей, при этом сразу 12 проектов вышли на рынок в течение 2025 года. Параллельно здесь сохраняется сегмент классических апартаментов — около 25 проектов без обязательной гостиничной функции.

В Краснодарском крае предложение выглядит более консолидированным. В продаже находится около 50 сервисных апарт-отелей, а за последний год рынок пополнился лишь четырьмя новыми проектами. Классические апартаменты здесь практически сошли на нет — речь идёт о нескольких единичных проектах, часть из которых находится на ранней стадии реализации. Рынок ориентируется на единые сервисные стандарты и понятные операционные модели, во многом сформированные под требования регулирования.

«В Краснодарском крае действуют более жёсткие требования к новому строительству апартаментной недвижимости, и во многом именно поэтому рынок довольно быстро пришёл к сервисной модели. В Крыму регулирование мягче, и процесс формирования единых правил идёт сейчас» — отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Различия проявляются и в характеристиках продукта.
В Крыму примерно в половине проектов отделка и меблировка приобретаются в рамках отдельного договора, при этом при передаче апартаментов в управление единый стандарт, разработанный застройщиком, чаще всего становится обязательным. В Краснодарском крае таких объектов около 25%. Отличается и модель управления: профессиональные отельные операторы привлечены примерно в 64% проектов Краснодарского края и в 51% объектов Крыма.

Экономика инвестиций при этом выглядит сопоставимой.
В публичных оценочных отчётах заявленная доходность сервисных апартаментов обычно находится в диапазоне 10–12% годовых. Более высокие показатели — от 30 до 70% — как правило, формируются за счёт роста стоимости самого актива в долгосрочной перспективе и учитывают капитализацию объекта.

По словам руководителя девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрия Цукера, различие между регионами всё чаще воспринимается инвесторами как выбор стадии входа, а не уровня надёжности рынка.

«Рынки, которые находятся на этапе формирования правил, традиционно привлекают инвесторов, ориентированных на более ранний вход и долгосрочный рост стоимости активов. В Крыму этот процесс идёт сейчас — рынок становится более цивилизованным, но при этом сохраняет гибкость форматов. Краснодарский край уже прошёл этот этап и предлагает более жёстко структурированную сервисную модель. В результате инвестор всё чаще выбирает не “где лучше”, а на какой фазе рынка ему комфортнее заходить» — говорит он.

Схожий инвестиционный спрос сформировал два разных инвестиционных ландшафта.
Для рынка сервисных апартаментов Крым и Краснодарский край сегодня выступают не альтернативами, а последовательными этапами одного инвестиционного цикла, где выбор определяется стратегией и горизонтом вложений.