Рентабельность есть, инвесторов нет: что тормозит санаторные проекты. Часть III

Декабрь 17, 2025

Эксклюзив WT

Рентабельность есть, инвесторов нет: что тормозит санаторные проекты

Welcome Times инициировала экспертную дискуссию о текущем состоянии и перспективах санаторно-курортного рынка в России.

Объем и глубина полученных комментариев оказались настолько значительными, что редакция разделила материал на три части.

В первой части мы проанализировали соотношение ввода новых санаториев и выбытия старого фонда, а также возможные риски формирования «санаторной ямы» к 2045 году.

Во второй части эксперты разобрали финансовые модели и инструменты инвестирования, без которых невозможно замедлить выбывание санаторного фонда.

В третьей части мы сосредоточились на ключевом парадоксе рынка: почему при заявленной рентабельности санаторных проектов на уровне 25–28 % инвесторы не заходят в сегмент массово, какие риски и барьеры удерживают девелоперов и что должно измениться, чтобы санаторное строительство перестало быть нишевой историей.

Рентабельность 28 %, инвесторов мало: чем пугают санаторные проекты

На бумаге санаторный сегмент выглядит привлекательно: действующие объекты в ряде случаев показывают рентабельность 25–28%, сопоставимую и иногда не уступающую загородным отелям. Спрос на оздоровительные программы растет, загрузка многих здравниц близка к максимальной.

Но массового притока инвестиций не происходит.
Девелоперы предпочитают строить загородные отели, апарт-комплексы или классические курортные объекты без тяжелой медицинской составляющей. Эксперты объясняют, почему высокая операционная доходность не превращается в инвестиционный бум.

Сложный продукт: отель плюс медицина

Первое, что отличает санаторий от обычного отеля, – сложность продукта.

«Санаторий – это не классическая гостиничная недвижимость, а трехкомпонентная модель: строительство, гостиничное управление и медицинский блок, – отмечает Ольга Нарт, курорт «Лучи». – Каждый элемент требует профессиональной команды. Это повышает порог входа и удлиняет сроки реализации проекта».

Ангелина Самадова (HCB Hotels Consultancy Brokerage) перечисляет ключевые барьеры: длинный цикл стройки и реновации, обязательное медицинское лицензирование, жесткие требования к кадрам, нестабильность госзаказа, дефицит операторов, умеющих совмещать «hospitality + медицину», и слабые exit-опции.

«Если санаторий строился по советским нормам, он по умолчанию не соответствует современным требованиям, и иногда его проще снести, чем пытаться вписать новую концепцию в старый каркас», добавляет эксперт.

Роман Сабиржанов из HOTCONSULTING напоминает, что многие санаторные проекты «родом из советского прошлого» до сих пор не адаптированы под ожидания современной аудитории:

«Они не сервис-ориентированы. Стоимость размещения в хорошем загородном отеле сегодня высока, и в санатории она должна быть еще выше, но не все объекты могут держать такую цену, потому что физически и морально устарели».

По его мнению, прежде чем говорить о привлечении инвестиций, многим здравницам нужно «реновировать сам подход к сервису», иначе аудитория и выручка останутся ограниченными.

Длинный горизонт окупаемости

Даже там, где концепция выстроена правильно, инвесторам приходится учитывать длинный горизонт окупаемости.

«Новый санаторий с нуля выходит на рентабельность уровня 25–28 % только через 5–7 лет, а окупается через 10–15», оценивает Виталий Хижный, «Бастион».

Роман Сабиржанов указывает на высокую себестоимость: строительство санаторного номера, по его словам, может стоить на 10–40 % дороже гостиничного из-за дополнительных требований к медицинской инфраструктуре, бассейнам, SPA и персоналу. Даже при хорошей загрузке возврат инвестиций часто растягивается более чем на десять лет.

Никита Курносов (CORE.XP) добавляет: для новых санаторных проектов характерен более длинный срок выхода на окупаемость по сравнению с отелями, хотя в перспективе это компенсируется более стабильной загрузкой и выручкой на номер за счет широкого спектра дополнительных услуг.

Но для многих инвесторов ключевым остается первый этап: вложения «замораживаются» надолго, а риск регулирования и изменений господдержки трудно просчитать на такой период.

Конкуренция загородных отелей

Параллельно с этим активно развивается сегмент загородных отелей с SPA и дополнительными аттракциями, который выглядит для инвестора проще и прозрачнее.

«Рентабельность загородных проектов сегодня выше – на уровне 35–37 %, – говорит Роман Сабиржанов. – Загородные отели upscale с SPA, рестораном, развлечениями востребованы у жителей регионов, обеспечивают высокую загрузку и высокую среднюю стоимость номера. При этом они не обременены тяжелыми санаторно-оздоровительными услугами и большим фондом оплаты труда медперсонала».

Виталий Хижный формулирует дилемму без украшений:

«Загородный отель с баней и рестораном – это понятная, быстрая история. Санаторий – сложная, зарегулированная и более медленная. Инвесторы идут туда, где проще и быстрее».

Часть проектов, заявленных как санаторно-курортные, в итоге ограничивается форматом отеля с элементами SPA без полноценной медицины. С точки зрения инвестиций это компромисс: ниже требования и риски, но и вклад в решение системной задачи оздоровления населения ограничен.

Нет стандартного „входа“ для широкой инвесторской базы

Даже при заинтересованности частных лиц участие в санаторных проектах остается нишевой историей.

По словам Ольги Гусевой (KEY CAPITAL), сегодня частный инвестор может зайти в такие истории через ЗПИФ, но эти инструменты не дают государственных гарантий, аналогичных долевому строительству жилья.

«Инвестиции в коммерческие проекты – это всегда риск. Это не социально гарантированное приобретение квартиры, а ближе к покупке акций», подчеркивает она.

Гусева считает перспективным развитием краудфандинговых механизмов, но предупреждает, что для этого нужна высокая финансовая грамотность и честный разговор о рисках и доходности.

Никита Курносов добавляет, что санаторный продукт плохо стандартизирован: разные форматы медицинских программ, уровень сервиса, инфраструктура. Это затрудняет «упаковку» проекта для рынка коллективных инвестиций – как в формате продажи номеров, так и через финансовые инструменты.

Ангелина Самадова к этому перечню добавляет слабые exit-опции:

«Рынок пока не портфельный. Для инвестора важно понимать не только, как войти, но и как выйти из проекта. В санаторном сегменте это пока слабо структурировано».

Высокая рентабельность как премия за риск

На этом фоне заявленная рентабельность 25–28% в работающих санаториях, по словам экспертов, по сути является премией за ранний вход в сегмент, который только формирует современные правила игры.

Сложность продукта, регуляторные требования, длинный горизонт окупаемости, конкуренция более простых и быстрых загородных форматов и отсутствие стандартных инструментов для массового инвестора делают санаторные проекты нишей для профессиональных игроков и девелоперов, работающих в тесной связке с государством.

Чтобы ситуация изменилась, нужна связка из трех элементов: понятные модели входа и выхода для инвесторов, стандартизированные операционные практики и продуманная система государственной поддержки.
Без этого санаторный рынок останется привлекательным в отчетах и презентациях, но так и не превратится в пространство, куда капитал заходит по-настоящему массово.

От редакции:

Мы приглашаем представителей экспертного сообщества, девелоперов, инвесторов и операторов отрасли присоединиться к дискуссии — поделиться мнением в нашем Telegram-канале или направить свои комментарии и предложения в редакцию по адресу: welcome@welcometimes.ru

Самые содержательные позиции мы готовы включать в последующие публикации.

Часть I — Про соотношение ввода новых санаториев и выбытия старого фонда, а также возможные риски формирования «санаторной ямы» к 2045 году.

Часть II — Про финансовые модели и инструменты инвестирования, без которых невозможно замедлить выбывание санаторного фонда.

Интересные статьи:

► «Портрет отельера»: Елена Тумор, коммерческий директор Grand Karat Sochi
► Luxury против лайков: как отелям сохранить приватность в эпоху инфлюенсеров
► Как обустроить турзону. Компания ТЕХНОНИКОЛЬ вышла на рынок гостеприимства