Реновация отеля: заурядный ремонт или шанс к возрождению

Апрель 12, 2019

3-4 апреля в Санкт-Петербурге, в отеле «Azimut Санкт-Петербург», (бывш. Azimut «Советская») состоялась гостиничная выставка «Отель под ключ», в рамках которой выступали известные эксперты гостиничного рынка.

Согласно докладу мероприятия «Реновация или текущий ремонт в отеле без дыр в бюджете» были разобраны вопросы начала первого этапа обновления гостиницы «Азимут Санкт-Петербург» в соответствии с разработанными техническими стандартами концепции SMART управляющим партнёром Андреем Волоховым.


Тема реновации средств размещения в России всегда актуальна. Причин много. Самая главная причина состоит в том, что достаточно большая часть гостиничного фонда России (в том числе и в обеих столицах) по-прежнему представлена морально устаревшими отелями советской постройки. Достаточно представить себе масштаб – ведь только в Москве, по оценкам экспертов, на долю таких, нуждающихся в ремонте и грамотной реновации, гостиниц приходится не менее 20-25% номерного фонда.

И это в Москве, где освоение старого фонда, с целью придать ему современный облик и предложить набор стандартных для европейского рынка услуг, идет достаточно быстрыми темпами последние 15-20 лет.

 

Реновированный отель Балчуг Кемпински в Москве. Холл с новыми люстрами
Реновированный отель Балчуг Кемпински в Москве. Холл с новыми люстрами

 

Что уж тогда говорить о регионах, во многих из которых объекты постройки советского периода – единственные возможные варианты размещения.

Вместе с тем, отмечается высокий дефицит качественных гостиничных объектов уровня 3* и, соответственно, высокий спрос на такие объекты. А ведь именно старые гостиницы, при сравнительно небольших вложениях и затратах на обновление, могут быть доведены до категории «трёшек» в случае вдумчивой реконструкции номерного фонда и соответствующего повышения уровня сервиса. Мы не будем здесь касаться проблем обучения персонала, а сосредоточимся на том, в каком состоянии находится отечественный рынок отельной реновации на текущем этапе.

Итак, первое, что быстро освоили инвесторы – это несомненная выгода реновации давно функционирующих отелей. Помимо наличия сложившейся клиентуры и достаточно долгого позиционирования на рынке, для таких объектов, следует выделить еще несколько факторов, показывающих, что рынок реновации отелей советской постройки имеет хорошие перспективы.

1. Так, при оптимальном подходе к реконструкции и последующем правильном позиционировании отеля, такой проект можно окупить в течение всего 5-8 лет против 11-15 лет (в случае пятерок срок может доходить и до 25) – при строительстве гостиницы «с нуля».

2. Не требуется слишком крупный инвестиционный игрок. Возведение нового отеля с большим номерным фондом может позволить себе только крупная девелоперская компания или гостиничная сеть, тогда как для большинства российских инвесторов реконструкция остается единственно возможным вариантом вложений в этот сектор.

Стоимость реконструкции обычно составляет около 85% от объема инвестиций в строительство нового здания. Однако расходы можно уменьшить и до 30%, в зависимости от проекта.

В среднем затраты на полную реконструкцию гостиницы составляют около 45-60 тыс. долларов на номер (без НДС), включая отделку, меблировку и оборудование.

3. Реновация действующего отеля старой постройки может проводиться поэтапно, что очень немаловажно, ведь тогда отель продолжит приносить доход действующему и стабильному бизнесу.

Для минимизации единовременных затрат можно не закрывать объект на реконструкцию, а ремонтировать его постепенно в течение нескольких лет, перекрывая различные этажи и разводя потоки гостей.

4. Кроме того, реконструкция положительно влияет на статус объекта, поскольку зачастую проводится одновременно с ребрендингом, повышением уровня отеля и сменой управляющей компании (в том числе включение в международную сеть).

Конечно, реновация отелей советской постройки сопряжена и с некоторыми трудностями.

К примеру, далеко не всегда можно соблюсти технические требования, которые сегодня являются неотъемлемой частью современных отелей.

Так, практически все советские отели устарели с точки зрения современных норм и стандартов:

  • маленькая площадь номеров;
  • неэффективная организация помещений общего пользования;
  • практически полностью изношенные и морально устаревшие инженерные системы;
  • низкие потолки;
  • отсутствие современных противопожарных систем;
  • и множество других очевидных факторов.

Все это накладывает известные ограничения на ожидаемый результат от затеянной реновации и затрудняет работу проектировщиков, однако при правильном подходе не так уж и критично.

 

Реновированный сьют в отеле Рэдиссон Коллекшн, Москва (бывшая гостиница Украина)
Реновированный сьют в отеле Рэдиссон Коллекшн, Москва (бывшая гостиница Украина)

 

Вторая сложность вытекает из тех трудностей, которые мы только что описали и связана с тем, что после реконструкции звездность гостиницы советской постройки редко можно поднять выше 3*.

Но обычно и такой вопрос не является серьезной помехой, ведь общепризнанный факт состоит в том, что отели среднего ценового сегмента имеют тенденцию гибко и быстро реагировать на постоянно меняющийся фактор и структуру спроса на туристском рынке, экономически выгодны и окупаются быстрее по сравнению с объектами, имеющими бизнес или люкс класс.

Спрос на сравнительно недорогие средства размещения остается стабильным всегда, не так сильно зависит от текущего состояния экономики, что особенно актуально для нашей страны. Кроме того, сложился и еще один крайне важный фактор, за последние годы – повышенные требования самих гостей к инфраструктуре отеля и обустройству номеров.

Действительно, все больший доступ к электронным средствам информации породил и черты самообучаемости потенциальных гостей. Они лучше разбираются в услугах отеля, которые им необходимы, более утонченно подходят к выбору номеров, одним словом, внимание к деталям у туристов становится все более важным фактором, который приходится учитывать, приступая к процессу реновации.

Проще говоря, обычным косметическим ремонтом уже давно невозможно отделаться, и он приобретает все более капитальный вид, вплоть до переноса некоторых частей несущих конструкций и достроек самого здания.

Анализируя статистику прибыли из расчета на номер, мы начинаем видеть устойчивую тенденцию, которая заключается в том, что качественно реновированные трехзвездочные отели нередко приносят своим собственникам гораздо большую прибыль, нежели объекты уровня 4*-5*.

Более того, даже позиционируя отель в сегменте эконом-класса, можно предложить посетителям сервис на уровне не ниже четырехзвездочного отеля, в том числе включив в реновированный объект дополнительные функции, такие как, например: ресторан, ночной клуб, боулинг, бильярд, конференц-залы и др.

 

Реновированный номер концепции SMART в отеле Азимут Смоленская Москва
Реновированный номер концепции SMART в отеле Азимут Смоленская Москва

 

Примером такого подхода стала реновация отелей отечественной гостиничной сети Azimut – эта отельная сеть обычно берет в управление именно отели старой советской постройки и затем удачно вкладывает средства в их реновацию.

Примерно 1-2 раза в год эта отельная группа открывает новый реновированный отель. Их известный стиль SMART наиболее ёмко демонстрирует, что следует сделать в гостиничном номере – превратив его в хорошо продуманный и для отдыха, и для работы.

Детали SMART-номера в отелях Azimut обязательные после реновации:

  • Удобные кровати.
  • Большое зеркало в полный рост.
  • Светодиодные лампы с мягким рассеивающим светом.
  • Бесплатный Wi-Fi и проводной доступ в интернет.
  • Лаконичный дизайн номеров.
  • Большое количество крючков вдоль одной из стен номера, позволяющее удобно развесить одежду.
  • Элегантная табуретка: заменяет прикроватную тумбу и может использоваться по прямому назначению, если пришли гости.
  • Удобная рабочая зона.
  • Мультимедиа: телефон с функциями зарядного устройства и музыкального проигрывателя.
  • Душ с эффектом Rainshower.

Естественно, посетители сразу оценили эти нововведения по достоинству, а сам стиль стал настоящим классическим примером для будущих успешных реноваций.

До и после:

Реновированный номер концепции SMART в отеле Азимут «Советская», Санкт-Петербург
Реновированный номер концепции SMART в отеле Азимут «Советская», Санкт-Петербург

 

Примерно по тому же пути на отечественном рынке действует французская отельная группа AccorHotels. Причем им также не занимать фантазии при разработке стиля в своих гостиничных объектах.

Так совсем недавно стало известно, что популярную гостиницу «Ibis Сибирь-Омск» ждет реновация. Стиль, оформление отеля и принцип работы с клиентами в ближайшие несколько лет могут измениться в сторону более молодежной аудитории, т.е. управляющая сеть AccorHotels намерена привлечь в качестве постояльцев в отели бренда Ibis молодежь, что, соответственно, выстраивается и план реновации.

Размышляя так на примере «Ibis Сибирь-Омск», в компании быстро смекнули, что и глобализация данной идеи имеет очевидный смысл. И хотя в целом сеть AccorHotels делает упор на развитие пятизвездочных отелей, но именно сейчас очень много разговоров стало идти о том, что гостиницы бренда Ibis хотят отнести к более молодежному направлению. Основная подвязка делается именно к этому, в этом уникальность подхода к реновации у этой группы.

С другой стороны, такие изменения больше подходят для туристических регионов.

В производственном регионе это все же не настолько актуально, потому что основной клиент таких регионов – командированный в город госслужащий или бизнесмен. Тем не менее, в группе AccorHotels официально заявляют, что в ближайшие 4 года в стране пройдет реновация всех гостиниц бренда Ibis.

К 2020 году начнутся работы в отелях Ярославля, Самары, Калининграда и Москвы.

К 2022 году к реновации присоединятся остальные отели сети.

При этом все работы в гостиницах будут совершаться за счет их собственников.

 

Универсальная концепция холла в отеле бренда Ibis
Универсальная концепция холла в отеле бренда Ibis

 

А как обстоят дела в северной столице?

В Санкт-Петербурге реновации в том или ином виде прошли уже многие отели.

К примеру, гостиница «Park Inn by Radisson Прибалтийская». Обновление коснулось номерного фонда, ресторанов и конференц-залов. В отеле открыты 30 новых конференц-залов различной величины и большой конгресс-зал вместимостью до 1,5 тыс. человек.

Реновация затронула и другой отель, вошедший в сеть – «Park Inn by Radisson Пулковская». Полной реконструкции подверглись конференц-залы отеля, здесь были открыты новые рестораны, обновлены холлы, бары, бизнес-центр. В отеле даже открылась собственная пивоварня.

В знаковых для Санкт-Петербурга гостиницах «Москва» и «Октябрьская», получивших статус четырехзвездочных, но до некоторых пор такому уровню не совсем соответствующих, также были существенно повышены уровень сервиса и качество номерного фонда.

Состояние этих отелей конечно не соответствовало их центральному месторасположению и для привлечения сюда дополнительных посетителей, а, следовательно, повышения доходности бизнеса, собственникам необходимо было, как минимум, качественное обновление номерного фонда.

Как видно из примеров, девелоперов, по естественным причинам, привлекают в первую очередь удачно расположенные гостиницы, например, в историческом центре города.

Между тем, многие потенциальные объекты под реконструкцию находятся на окраинах или в так называемом депрессивном окружении.

В любом случае, ключевой залог успеха любого отеля – организация грамотного управления, в том числе самим процессом реновации. Это очень важно и любой, кто стоит на пороге реновации своего объекта, должен отдавать себе в этом полный отчет. Ведь это позволит не только вернуть затраченные средства в приемлемые сроки, но и воспитать лояльных отелю посетителей.

Еще один пример из Санкт-Петербурга, когда советская «трёшка» удачно трансформировалась во вполне современную «четверку» – отель «Санкт-Петербург».

Его реновация практически полностью завершилась в 2019 году и завершается работа над последними деталями. Изменения затронули только внутренние интерьеры, а внешний вид здания не изменен. Единственным нововведением стала пущенная по зданию дополнительная подсветка.

Инвестиции в реновацию отеля составили около 1,5-2 миллиардов рублей. Как сообщило руководство отеля, высокая стоимость реновации вызвана тем, что в отеле установлены одни из самых современных систем пожарной безопасности и пожаротушения.

По мнению экспертов, срок окупаемости проекта составит примерно 8-10 лет.

Также изменения коснулись общественных зон отеля, холла и конференц-залов. Все реновированные комнаты оснащены IP-телевидением и телефонией, есть возможность проводить видеоконференции не только в конференц-залах, но и в любом из номеров (без сомнения интересная находка).

В отеле открыт спа-комплекс с саунами и бассейном.

На крыше отеля открыт новый ресторан La Vue с панорамным видом на центр города, а на саму крышу отеля выставляют столики, и летом она становится открытой частью ресторана.

Но самое главное, что проведенные в отеле работы позволили гостинице получить еще одну звезду. Теперь отель считается четырехзвездочным, и это стало весомым основанием для повышения стоимости номеров.

Уже сейчас цены выросли примерно на 25%. Однако, в связи с динамическим ценообразованием, конечная стоимость номера зависит от нескольких параметров, в том числе от спроса и реальной заполняемости отеля.

 

Реновированный номер в отеле «Санкт-Петербург» с видом на Неву и крейсер Аврору
Реновированный номер в отеле «Санкт-Петербург» с видом на Неву и крейсер Аврору

 

Владельцам отелей в регионах конечно удобнее всего осуществлять реновацию для дальнейшего управления отелем той или иной известной российской или международной отельной сетью.

В целом, все они хорошо знают, что и в городах Сибири и Дальнего Востока, и более близких к центральному региону городах, крупные управляющие отельные компании старательно ищут площадки под отели.

Трудности управления отдаленными объектами и наличие достаточного числа городов с дефицитом качественного номерного фонда на европейской территории России – эти обстоятельства сдерживали приход международного гостиничного бизнеса на восток страны, но перспективы новых рынков стали решающим аргументом.

Из крупных операторов, именно Hilton, первым открыл отель в Сибири.

Признаки конкуренции международных брендов намечаются еще в одном сибирском городе – Омске. AccorHotels открыла там отель «Ибис Сибирь», Hilton Worldwide также реализовал проект в Омске. Да и в Иркутске отель Courtyard by Marriott, недолго оставался единственным отелем под международным брендом.

Города Западной Сибири – еще один центр притяжения международных операторских компаний.

Об интересе к этому региону, в котором сконцентрированы основные центры газо- и нефтедобычи, всегда заявляли представители крупных международных операторов.

Параллельно с международными операторами географию своего присутствия расширяют на восток и крупнейшие российские гостиничные сети, при этом они также занимаются реновацией объектов перед началом работы.

Так, Azimut, помимо гостиницы во Владивостоке, стала управлять новосибирским «Azimut Отель Сибирь», Amaks Hotels & Resorts приобрела гостиницу в Красноярске.

Cronwell Hotels & Resorts увеличивает портфолио своих отелей в Ханты-Мансийском автономном округе и в целом такие новости поступают из регионов ежемесячно.

Логично предположить, что «притягивать» международные бренды будут не только крупные города с устойчивым бизнес-потоком, но и те, которым удается развивать не только деловой туризм. Это и Иркутск, обладающий таким сильным туристическим брендом как озеро Байкал, Ханты-Мансийск и т.п.

Ещё примеры: прошла реновация отеля Azimut в Воронеже, «Azimut Hotel Астрахань» и «Azimut Hotel Самара». Продолжать список можно достаточно долго.

Но реновация в регионах возможна и без обращения к большим отельным операторам и может быть сделана в интересах самого отеля, как уникального объекта.

Так, например, в июне 2018 года в Архангельске, в бизнес-центр-отеле «Столица Поморья» был проведен финальный этап реновации 22 номеров на 4 и 5 этажах:

  • В номерах заменили напольные и стеновые покрытия, полностью обновили мебель, освещение, текстиль. В коридорах произведён косметический ремонт.
  • Мебель и текстиль соответствуют современным стандартам и отлично вписываются в новый интерьер гостиничных номеров.
  • Во всех номерах отеля используется высококачественные ковровые покрытия, что безусловно влияет на дополнительную шумоизоляцию и уют.

Стоит отметить, что несмотря на небольшой возраст отеля – 6 лет, по итогам данной реновации гостиница полностью обновила свой номерной фонд, в т. ч. мебель и, в настоящее время, является самой обновлённой гостиницей города Архангельск.

 

Реновированный номер в отеле «Столица Поморья» в Архангельске
Реновированный номер в отеле «Столица Поморья» в Архангельске

 

Еще один удачный прошлогодний проект – реновация отеля «Мираж» в Казани, которая была сделана в интересах самого отеля, чтобы вновь привлечь к себе гостей своей уникальностью.

Первоначальный интерьер холла отеля был холодный, с преобладанием серых оттенков и металла.

Перед авторами реновации стояла задача провести реновацию и сделать интерьер дружелюбным для гостей отеля.

Они придали выразительность массивным колоннам, изменив их отделку на мраморную.

Был создан уютный оазис из мягкой мебели теплого терракотового цвета, воздушной люстры, консолей с чешуйчатым рисунком и зеленых растений, а также интегрирован лобби-бар.

В номере Люкс максимально освободили пространство, поделив его на функциональные зоны.

При входе, за зеркальной стеной расположили гардеробную, переходящую в бар.

Стеклянная перегородка с пескоструйным орнаментом отделяет рабочую зону от спальной. Гипсовые светильники в цвет стен создают спокойный свет и дополнены гибкими светильниками для чтения. Нейтральные оттенки настраивают на отдых. В интерьере прослеживается волнообразный узор с легким восточным характером, разработанный на основе логотипа отеля.

Действительно удачный пример реновации отеля.

 

Реновированный люкс в отеле «Мираж» в Казани
Реновированный люкс в отеле «Мираж» в Казани

 

Ну а что же происходит с реновацией в «крупном» формате?

Чтобы спасти прибыль от инфляции, собственники вкладывают деньги в модернизацию старого гостиничного фонда.

Отели перестраивают и передают в управление крупным сетевым операторам, чем мало отличаются от региональных, и эту специфику подчеркивают все.

В целом, то, что в разгар кризисной для экономики ситуации, собственники неожиданно занялись реновацией гостиничного фонда – достаточно удивительно.

Так, компания Amtel Properties реновировала отель «Ирис» в Москве на Коровинском шоссе. После реновации номерного фонда, общественных зон он перешел под управление InterContinental Hotel Group под брендом Holiday Inn, который является одним из брендов отелей американско-английского гостиничного Оператора IHG.

В Москве, также, недавно завершилась реновация пятизвездочного отеля «Марриотт Ройал Аврора».

 

Лобби после реновации в отеле Марриотт Ройал Москва
Лобби после реновации в отеле Марриотт Ройал Москва

 

Полностью обновлён отель «Белград», который теперь стал Azimut Смоленская и т.д.

Реновировались такие известные отельные монстры, как «Sheraton Palace», «Balchug Kempinsky», «Marriott Grand Moscow».

Амбициозные планы по реновации у «Пекина», но там поиск финансирования занял время, поскольку отель продавали китайцам.

Понятно, что доходы отелей на территории России генерируются в рублях, поэтому очевидно, что большинство игроков торопится их вложить в ту же реновацию, опасаясь инфляции.

Например, на реконструкцию-реновацию «Белграда» потратили около 3 млрд руб. Фактически инвесторы ведут себя как простые граждане, которые, чтобы спасти сбережения, в массовом порядке скупают квартиры.

И реновация перед продажей – вполне убедительный тому пример – она проводится с учетом стандартов крупных гостиничных операторов, которым потом планируют передать гостиницы в управление. А у известных брендов жесткие требования к состоянию гостиниц, площади номеров, инфраструктуре и т.п.

Долгое время развитие западных сетей в России тормозило то, что собственники зданий не были готовы тратить дополнительные деньги, чтобы адаптировать свои объекты к их стандартам. Таким образом, отели реновируют, в том числе и для того, чтобы иметь возможность их быстро продать по выгодной цене.

Большинство старых объектов расположены в центре и в силу выгодного расположения могут претендовать на высокую звездность и генерировать значительные деньги. Но для этого их стоит привести в порядок, чем крупные девелоперы и занимаются.

Реновация московского пятизвездочного «Марриотт Аврора» проводилась постепенно, график работ был составлен таким образом, чтобы свести к минимуму неудобства для гостей. В общем, гостиница закрывалась поэтажно, благодаря чему, на ремонт не поступило ни одной жалобы!

Главное интерьерное решение — стиль арт-деко с яркими цветами текстиля и яркими цветными стеклами в витраже. В цветовой гамме преобладают синий, красный, бордовый и золотой. Мебель производилась индивидуально под заказ на фабриках Италии и Португалии. Все существующие декоративные элементы прошли обновление новыми материалами.

Колонны отделаны венецианской штукатуркой, создающей эффект натурального мраморного камня, капители доработаны и украшены коронами из золотистой потали, что придало им более величественный и богатый внешний вид, правильную пропорцию и законченность. Витражные потолочные стекла были заменены стеклами смешанных цветов (из подобного стекла делают витражи в стиле Тиффани).

Художественное стекло с неповторимой текстурой варится под конкретный проект (в данном случае — в США). С таким стеклом витраж выглядит намного интереснее, особенно, когда стекла имеют разную направленность рисунка.

По центру лобби была установлена сложная конструкция-подвес для каскадной люстры бренда «Luxxu», произведенной в Португалии по индивидуальному эскизу из хрустального стекла и золотистых (гальваника) элементов. Через крепление люстры видно на куполе изображение самой богини Авроры (в честь которой и названа гостиница), от нее, благодаря новой люстре, по всему витражу распространяются золотистые солнечные лучи.

В лобби предусмотрены места для отдыха — лаунж-зоны, где можно посидеть на уютных креслах и роскошных диванах как в компании друзей и коллег, так и в уединении. Часть обеденной зоны также расположена в лобби неподалеку от бара, здесь можно и пообедать, и провести переговоры за столом за чашечкой кофе. Узор на диванных подушках повторяют рисунок пола в центральной части лобби. Освещение в лобби диммируется, в зависимости от времени суток: его можно изменить для создания более комфортной атмосферы.

Кардинальные изменения произошли и в лобби баре. Полностью изменилась барная стойка — теперь она из оникса и с подсветкой. В интерьере появились деревянные панели, с раскладкой шпона в рубашку, которые гармонируют с уникальным геометрическим потолком.

Появился винный уголок. Барная зона подсвечивается несколькими цветами, в центре установлены две разделяющие пространство аква-пузырьковые монопанели, также с подсветкой. Это придает интерьеру удивительно волшебную атмосферу. Мебель и текстиль мебели также решены в стиле ар-деко, стулья знаменитой марки «Seven Sedie» выполнены в синих тонах.


В заключении, пожалуй, самое главное – как отмечают участники рынка, гостиницы продолжают приносить прибыль.

И, несмотря на сложные времена, гостиничная отрасль развивается, особенно в связи с увеличением тренда на внутренний туризм.

В 2018 году в России закрепился перелом в пользу развития внутреннего и въездного туризма: число туристов, путешествующих по России, значительно увеличилось.

0 комментариев