Новые условия безопасности и сертификации (которые возникли по всему миру, а не только в России) в туризме и гостеприимстве неизбежно вызовут изменения в большинстве концепций объектов гостеприимства.
Проблематика 2020-2022 такова: режим социальной дистанции продлится на долгое время, еще одной проблемой станет сокращение расходов, как у предпринимателей, так и у гостей – первое время все будут экономить.
В то же время произойдет переизбыток людей, желающих отдохнуть в пределах нашей страны. Поэтому перестройка существующего гостиничного бизнеса под новые реалии неизбежна.
Тогда, «почему условно-новым?», спросите вы. Потому, что новое – это хорошо забытое старое! Именно так мы всегда подчёркнуто-говорим в наших статьях.
Доходный дом. Что это?
В Wikipedia написано: Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских государствах и странах к 30-40-м годам XIX века.
В то время, как и сейчас, основной задачей при создании таких продуктов являлось увеличение дохода.
Успешные предприниматели (в России это было купечество), на свои деньги, строили такие сооружения, а вернее их комплекс, с целью масштабировать свой существующий бизнес.
Публикуя эту статью, мы хотим дополнить доступное всем нам классическое понимание концепции доходного дома. Возможно, мы сможем расширить определение этого понятия.
Интересен тот факт, что наш управляющий партнёр (Андрей Волохов) провел свое детство, именно в таком доме. У него была возможность лично присутствовать и наблюдать за преображением дома во время реновации. Точнее сказать, приспособление существующего жилого пространства дома с коммунальными квартирами (которые организовали в доходном доме после революции) под обычный (привычный сегодняшним людям) жилой дом. Тогда, этот проект успешно реализовал отец Андрея, который руководил этим процессом.
Проанализировав запросы современного человека и обратившись к нашей истории, ниже представлены несколько, на наш взгляд, ключевых факторов которые ДОЛЖНЫ обязательно присутствовать в современном понятии «доходный дом»:
1. Экстерьер
Фасад. Он должен быть узнаваем, а само здание или комплекс объектов комфортно вписываться в существующую застройку, если объект создаётся в уже сформировавшийся среде.
Транспортная доступность. Как для ваших гостей, так и для хозяйственно-бытовых нужд (будь то доставка продуктов питания и других необходимых для содержания и нормального функционирования комплекса продуктов и изделий, или вывоз мусора).
2. Интерьер
Также как и театр, который начинается с вешалки, любой объект гостеприимства должен иметь своё индивидуальное лицо. Быть узнаваем, другими словами. Нравится вашему потенциальному гостю.
Уникальность. А это, общественные зоны. В отличие от гостиницы, где лицом объекта гостеприимств служит фойе или лобби, лобби-бар и стойка ресепшн, в доходном доме это подъезд или парадная – первое с чем сталкивается ваш гость. Лифт.
Мы допускаем, что к данным, обязательным сейчас, позициям добавится консьерж. Но не такой, как в отеле, а как в вашем доме.
3. Зонирование
Само здание доходного дома чётко поделено вертикально на следующие зоны:
- Подвал или цокольный этаж. Предназначены для вспомогательных нужд: парковка, склады, инженерное обеспечение и т.п.
- Первый этаж. Предназначен для размещения конторских или офисных помещений в аренду, магазинов, кафе и ресторанов различного класса. Характеризуются различной площадью пространства в зависимости от нужд арендатора; высокими потолками (от 5,5 до 10 метров).
- Второй этаж. Относится к общественным зонам или «Присутственный этаж». Предназначен для: размещения конторских или офисных помещений в аренду, залов для индустрии mice, проведения и организации различного рода конференций, выставок и других мероприятий аналогичного характера. Обязательно наличие высоких потолков (от 3-х до 4-х метров) и больших, свободной планировки, пространств.
- Вышерасположенные этажи (с третьего и до мансардного этажа включительно). Квартирный тип помещений для долгосрочного проживания (от одного года и более). Характеризуются большой площадью жилого пространства (от 150 кв. м.); высокими потолками (от 3-х до 4-х метров). Наличием хозяйственно-бытовых помещений, включая помещения для постоянного проживания персонала (повар, горничная, помощник/ца по дому, пр.).
Комплекс зданий при доходном доме
Последние два пункта отражают всю необходимую суть комплекса целиком.
1. Обслуживание и эксплуатация.
2. Дополнительные источники дохода (не явные, от проживания и с ним связанных функций).
Важным фактором доходного дома является лифт для прислуги и наличие «чёрной» лестницы для каждого жилого помещения.
Или, в современном понимании, сервисные лифты и чёткое разграничение людских потоков.
Данный формат бизнеса нельзя отнести исключительно к гостиничному потому, что, во-первых: гостиничная составляющая которая является доминантой комплекса, а зачастую и точкой притяжения для сопутствующих бизнесов – не является единственным источником дохода, ну и во-вторых: в данном случае мы говорим о долгосрочной аренде вашего имущества (временное и долгосрочное пользование), а не о постоянной смене гостей, как в отеле. И завершающим, на наш взгляд, отличием (в-третьих) является учёт доходов.
В данном случае они складывается из многих бизнесов, окружающих наш объект гостеприимства – доходный дом.
Отличие рынка большого гостиничного девелопмента до 2014 года от текущей ситуации
Но сначала личная история, связанная с долгостроем и потерей огромных денег. В 2009-м году автор статьи тогда работал на одного известного девелопера и они занимались созданием достаточно большого (даже по меркам столицы) офисно-гостиничного комплекса.
Гостиницу запустили в работу и эксплуатацию в прошлом году. 12 лет – большой срок.
На протяжение всего этого времени владелец, а соответственно, и девелопер обязаны были нести расходы на содержание, периодическую консервацию объектов и подобные издержки.
Любой предприниматель, а тем более бизнесмен, знает: Чем меньше наши расходы, тем больше наши доходы. Это и есть ДОМИНАНТА.
Явных причин, почему это произошло несколько:
- Некорректно выбранная доминанта проекта на момент его открытия.
- Отсутствие сопутствующих или поддерживающих бизнесов.
- Неверные и скудные анализ и расчёт проекта в соответствии с информацией п.1.
- Подгонка бизнес-плана проекта под необходимые банковские показатели (NPV и т.п.) для получения кредитных средств.
- Отсутствие чёткого и однозначного понимания у ключевых игроков команды конечной цели проекта и, соответственно, ответа на вопрос: «Зачем?».
- Форс-мажор.
Итак, доминанта по нашему мнению – это основная точка притяжения. Стержень. Вокруг которого строится бизнес. Идея если хотите.
Гостиницы уже планируют изменения, которые придется внедрить в связи с угрозой новых вспышек COVID-19. Более тщательный подход к уборке стал приоритетной задачей, соблюдение новых стандартов, еда на вынос вместо шведского стола, в комплексе эти меры безусловно дадут положительный результат.
Однако, этого может оказаться недостаточно и перед собственником (владельцем) встанет вопрос об антикризисной реструктуризации бизнеса.
Но всё это уже происходит тогда, когда продуктом уже пользуются.
Мы же – создаём продукт с оптимальными затратами как при его создании, так и для того, чтобы ваши текущие затраты, в процессе его использования, были минимально-оптимальными и всегда соответствовали любым возможным каждодневным вызовам реальности в которой мы все с вами живём.
Поскольку бизнес никогда не останавливается, многие захотят выжить и вырасти в кризис и после него. В этом вам могут помочь эксперты и специалисты компании VAP Consulting основываясь на своем 15 летнем практическом опыте, в том числе и прохождения кризисов 2008-го и 2014-го гг.
