Почему в 2026 небольшие форматы выиграют у крупных комплексов

Сентябрь 17, 2026

Журнал «Отель»

Александр Соковых — основатель и CEO компании Lyvin Properties

Ещё недавно масштаб считался признаком качества: чем больше резорт, тем выше статус и уровень сервиса.

Сегодня ценность смещается — от объёма инфраструктуры к тому, как пространство проживается и запоминается гостем.

Путешественники уходят от больших отелей к небольшим виллам, бутик-отелям и камерным гостиничным комплексам. Это не колебание спроса и не очередная мода, а структурный сдвиг, вызванный усталостью от обезличенных пространств и предсказуемых сценариев.

Что происходит на рынке

Чтобы понять, почему небольшие форматы усиливают позиции, важно сначала посмотреть на сам рынок. Изменения здесь происходят на уровне устойчивых поведенческих паттернов.

На первое место выходит приватность.
Отчёты по рынку private villa rentals фиксируют устойчивый рост сегмента вилл, причём быстрее всего растёт high-end: объекты с ограниченным числом спален, собственным бассейном, кухней и продуманной сервисной обвязкой. Интересно, что пандемия только усилила эту тенденцию, но не породила её — путешественники из развитых стран изначально предпочитали формат, где можно контролировать своё социальное расстояние без потери сервиса.

Сегмент частных вилл сформировался как самостоятельный рынок со своей динамикой, драйверами роста и рисками. Аренда вилл перестала быть вынужденной альтернативой переполненным отелям и превратилась в осознанный выбор формата. Для инвесторов это также открыло отдельную нишу с другими бюджетами на строительство, другим чеком за ночь, другой моделью управления.

Это не частное явление, а элемент более широкой рыночной трансформации.
Исследования глобального рынка краткосрочной аренды оценивают его объём в десятки миллиардов долларов и прогнозируют дальнейший рост в среднем на несколько процентов в год вплоть до 2030–2032 годов. Спрос здесь носит устойчивый, долгосрочный характер.

Эти изменения заметны не только в отчётах, но и в практике девелоперов. Александр Соковых, основатель Lyvin Properties, с 2022 года работающий с камерными премиальными комплексами на Бали, предпринял попытку осмыслить этот сдвиг на основе реальных проектов, а не аналитических обзоров:

«В 90-е и начале нулевых на туристическом рынке был популярен формат, который условно можно назвать «диснеизацией» отдыха.
Гостям предлагали гипертрофированно очевидные решения и искусственный локальный контекст. Если это Таиланд — архитектура из пагод, если Бали — традиционные балийские ворота и соломенные крыши. Всё это, как правило, располагалось за высокими стенами на большой территории, где турист всегда оставался «внутри сценария» и не сталкивался с тем, что могло бы испортить впечатление.
С тех пор туризм изменился. И главное — изменились сами путешественники. Искусственность стала заметной, она считывается как неискренняя.
Поэтому современные гости всё чаще выбирают проекты, которые органично встраиваются в локальную среду, дополняют её и создают условия для наблюдения за реальной местной жизнью. Инвестиционная привлекательность таких проектов напрямую зависит от того, насколько они откликаются гостям: именно это влияет и на заполняемость, и на цену за ночь, и в итоге — на финансовый результат».

Почему маленькие форматы выигрывают у больших

Смена восприятия напрямую отражается в архитектуре и устройстве самих объектов.
Небольшой масштаб позволяет сделать уединение свойством самого пространства, а не сервисной опцией. Отель в Швейцарских Альпах The Chedi Andermatt показывает, как камерная архитектура формирует ощущение приватности за счёт пропорций и сценариев движения, а не за счёт формальных ограничений.

Та же логика работает и во взаимодействии с ландшафтом.
Большие комплексы неизбежно подчиняют себе природу: выравнивают рельеф, прокладывают широкие дороги, создают стандартизированную инфраструктуру. Камерные объекты, наоборот, могут позволить себе встроенность в среду. В проекте Lyvin Bingin Villas тиковый лес сохранён полностью, перепады высот от 3 до 5 метров превращены в элементы маршрутов, а локальные материалы работают как продолжение природного кода.

Масштаб напрямую влияет и на сервисную модель.
В крупных резортах сервис неизбежно становится конвейерным — выверенным, но обезличенным. В небольших комплексах, таких как Pedras Salgadas Eco Resort в Португалии, персонализация и внимание к гостю встроены в саму логику проекта и воспринимаются как часть пространства, а не отдельная услуга.

В результате локальность становится новой формой роскоши.
Материалы, ремесло, диалект места и архитектурные жесты, которые невозможно воспроизвести в другом контексте, формируют подлинную премиальность.

Роскошь 2026 года — не в стоимости отделки, а в уникальности опыта, который нельзя тиражировать.

Как маленькие проекты создают комьюнити

Сообщество в маленьких форматах не создаётся программами лояльности — оно образуется само по себе.

Гости проводят на месте 2–4 недели, пересекаются на террасах, делят маршруты района, знакомятся в точках общего пользования. Это органичные микровстречи, которые формируют вполне материальные результаты: более высокий рейтинг, выше повторные бронирования, сильнее эмоциональная привязанность.

Комьюнити становится одной из ключевых форм устойчивости в hospitality — тем, что невозможно купить рекламой.

Инвесторам: почему small-scale — рабочая модель

С экономической точки зрения небольшие форматы выигрывают сразу по нескольким направлениям.

Входной билет ниже, чем в крупный резорт: меньше земля, компактнее инфраструктура, короче цикл строительства. Это не отменяет серьёзных инвестиций, но делает планку входа более адекватной для частных инвесторов и небольших фондов, которым не нужен «город-отель» на сотни юнитов, чтобы собрать работающую модель.

Второй момент — удержание гостей.
Эмоциональная привязанность прямо влияет на рейтинг и долю возвратных гостей, а значит, на возможность держать более высокий средний чек без агрессивного демпинга. По сути, небольшие комплексы зарабатывают не только за счёт квадратных метров, но и за счёт доверия к месту.

Третье преимущество — операционная часть.
Компактная инфраструктура означает более предсказуемые расходы на содержание и персонал и отсутствие необходимости обслуживать крупные объекты. Вложение идёт в качество архитектуры, интерьера, сервиса. В результате единица пространства дороже и ценится выше, а коэффициент загрузки меньше страдает от сезонных провалов.

Наконец, устойчивость.
Малые форматы меньше зависят от массового турпотока и пакетных туристов: их аудитория чаще приезжает на более долгий срок, бронирует напрямую или через специализированные площадки. В такой конфигурации камерность перестаёт быть «приятным бонусом» и становится источником финансовой устойчивости: именно качественно собранная небольшая среда позволяет держать цену, заполняемость и интерес рынка в долгую, даже когда вокруг штормит.

Важно, что за этой экономической логикой стоит не абстрактная модель, а вполне конкретное изменение поведения людей.
Финансовая устойчивость небольших форматов оказывается прямым следствием того, как и зачем сегодня путешествуют гости: медленнее, вдумчивее, с желанием соединиться с местом, а не потребить его.

Конечно, крупные резорты не исчезнут, но именно small-scale hospitality станет точкой роста отрасли. Виллы, бутик-отели и камерные комплексы задают новую норму, предлагая индивидуальность вместо стандарта, локальность вместо универсальности, опыт вместо инфраструктуры.

Эксперт: Александр Соковых основатель и CEO компании Lyvin Properties

Интересные статьи:

► Какие СИЗ, одежда и обувь должны быть у сотрудников гостиниц и ресторанов
► Больше выручки от дополнительных услуг: что изменилось в платформе «Умный отель Сбер»
► «Отель на практике»: драка, хайп и репутация — как лидеру рынка пережить публичный конфликт и не потерять доверие