Первая линия больше не главное? Как меняются критерии выбора премиальной курортной недвижимости

Июль 21, 2026

Колонка эксперта

Как меняются критерии выбора премиальной курортной недвижимости

Еще недавно первая береговая линия считалась главным признаком элитной курортной недвижимости. За возможность выйти к морю за несколько минут покупатели были готовы переплачивать десятки процентов.

Однако сегодня рынок становится значительно сложнее: состоятельный клиент выбирает не столько расстояние до пляжа, сколько качество самого продукта. В профессиональном сообществе все чаще говорят о том, что первая линия перестает быть безусловным преимуществом, хотя окончательно своих позиций она пока не сдает.

По словам управляющего партнера девелоперской компании GRAVION Юрия Неманежина, изменение предпочтений покупателей связано с трансформацией самого понимания роскоши.

«Еще несколько лет назад премиальная недвижимость ассоциировалась прежде всего с демонстративной статусностью, которая проявлялась в отделочных материалах и оформлении интерьеров. Сегодня состоятельная аудитория выбирает "тихую роскошь": приватность, панорамные виды, качественную архитектуру, высокий уровень сервиса и возможность жить в спокойной среде. Поэтому география элитных проектов постепенно смещается с первой линии на возвышенности и в горный кластер, где можно получить одновременно красивые виды, тишину и ощущение уединения», — говорит эксперт.

По его словам, именно такие проекты сегодня формируют большую часть нового предложения.

По данным NF Group в 2025 году объем элитной недвижимости в Сочи вырос почти на 40% по сравнению с предыдущим годом, а около 60% нового предложения приходится на объекты, расположенные в горном кластере. Спрос на такие лоты вырос на 15-20%, несмотря на общерыночное снижение.

С ним согласна и Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия». Она считает, что понятие престижной локации постепенно меняется.

«Первая береговая линия сохраняет статус сильного ценового и маркетингового фактора, но перестала быть единственным критерием выбора. Сегодня для состоятельной аудитории важнее качество среды проживания, уровень сервисной инфраструктуры, приватность, уровень шума, благоустроенная территория и продуманные сценарии отдыха. Все больший интерес вызывают проекты на второй линии, в горном кластере и на возвышенностях, где сочетаются панорамные виды, архитектура и высокий уровень сервиса».

По ее словам, сегодня все больше примеров, когда проект сам формирует локацию, создавая полноценную экосистему отдыха и жизни 365 дней в году.

«Гость сегодня выбирает эмоции и сценарии жизни в отпуске — и именно это становится ключевым драйвером выбора», — подчеркивает Хасиятуллина.

Изменение спроса связано не только с предпочтениями покупателей, но и с особенностями самого курорта.
Первая линия в Сочи во многом сформировалась еще до появления современных градостроительных правил. В результате рядом с дорогими гостиницами соседствуют устаревшие здания, плотная застройка, железная дорога и оживленные туристические зоны.

По словам директора по развитию UPRO Group Артема Мачульского, для части аудитории удаленность от моря вообще становится преимуществом, поскольку обеспечивает тишину и приватность, которых зачастую не хватает на первой линии.

При этом Мачульский уточняет, что экономика успешного премиального проекта вне первой линии будет сложнее.

«Инвестиции в инфраструктуру должны быть выше, чем у классического объекта «у моря». Важно продумать круглогодичность, потому что сезонность – один из главных рисков. Объект должен быть интересен не только летом: wellness, медицина, гастрономия, событийная программа, семейные сценарии и деловые форматы помогают расширять сезон».

Основатель компании РосинвестОтель Кирилл Иртюга отмечает, что сильная внутренняя инфраструктура способна практически полностью компенсировать удаленность от моря в межсезонье и зимой, особенно если есть инфраструктура для оздоровления, медицинские программы, бассейны, рестораны и качественная собственная среда.
По его оценке, для семейного курорта компенсация удалённости – средняя до высокой, для оздоровительного курорта – высокая, а для долгих поездок вне сезона – очень высокая.

Инфраструктура может не просто «скрасить» удаленность, а изменить саму модель спроса: отель перестает конкурировать с первой линией и начинает конкурировать как самостоятельный курорт, где инфраструктура становится не менее важной, чем сама локация.

По данным ЦИАН, наличие нескольких бассейнов может прибавить к стоимости лота 12-18%, крытые купальни и инфинити-бассейны дают еще больший эффект.
СПА добавляет схожий процент, приватная пляжная зона – до 20-25%, а премиальные гастрономические заведения – 12-18%.

Средняя стоимость квадратного метра в объекте с рестораном высокой кухни и видом на море составляет около 1,9 млн рублей, а без этих составляющих – 400-700 тыс. рублей.

Юрий Неманежин отмечает, что состоятельный покупатель выбирает не столько объект, сколько сценарий собственной жизни, даже если он приобретает номер с инвестиционными целями.

«Когда проект становится местом, куда хочется возвращаться самому, он почти всегда оказывается востребован и у гостей. Именно поэтому эмоции в курортной недвижимости нередко становятся рациональным инвестиционным критерием, основанным на инфраструктуре, сервисе, локации. Самые дорогие квадратные метры там, где лучшее качество времени».

Впрочем, говорить о том, что значение первой линии полностью исчезло, пока рано.
Кирилл Иртюга отмечает, что в высокий летний сезон близость к морю продолжает оказывать существенное влияние на загрузку премиальных отелей. Он выстраивает иерархию факторов для премиального отеля в Сочи.
Для летней загрузки на первом месте – первая линия и вид на море, затем бренд.
Для годовой загрузки на первый план выходят инфраструктура и оздоровительные программы. Если говорить о долгосрочной рыночной устойчивости, решает связка: локация, бренд и круглогодичный продукт.

«В 2026 году в Сочи не работает один фактор: загрузку премиального отеля формирует комбинация, где первая линия продает лето, бренд продакт доверие, инфраструктура продает круглогодичность, а инфраструктура для здоровья заполняет межсезонье», – резюмирует он.

Новый Генеральный план развития Сочи до 2044 года только усиливает тенденции оттока новых проект от первой линии.
Он разрешает строительство около 3,6 млн кв. м жилья, а это примерно в 3,5 раза меньше, чем предполагалось ранее. Дефицит земли у моря и жесткие градостроительные регламенты ведут к росту цен на недвижимость и одновременно стимулируют развитие проектов на возвышенностях.

Эксперты отмечают, что аналогичные изменения происходят и на мировом рынке курортной недвижимости.
Вслед за глобальными трендами Сочи развивает всесезонную модель: пляжный сезон дополняется горным, оздоровительным и деловым туризмом. В проектах закладывают инфраструктуру для деловых мероприятий, спа- и термальных комплексов.

Растет доля гибридных проектов, где в одном кластере соседствуют отель 4-5*, резиденции и инфраструктура для круглогодичного отдыха. В премиальных проектах внедряют «зеленые» стандарты, системы бесконтактного сервиса и «умного» управления зданием.

В этих условиях первая береговая линия постепенно превращается из обязательного условия успеха в один из элементов конкурентного преимущества. Если раньше она практически гарантировала высокий спрос, то сегодня становится лишь частью более сложной формулы, в которой одинаково важны архитектура, сервис, приватность, сценарии отдыха и качество управления объектом.