От квартир к гостиничным юнитам: как меняется модель частных инвестиций в недвижимость

Май 13, 2026

Аналитика

От квартир к гостиничным юнитам: как меняется модель частных инвестиций в недвижимость

Российский рынок недвижимости демонстрирует изменение структуры частных инвестиций: покупатели все чаще переключаются с традиционных квартир под сдачу на гостиничные номера и сервисные апартаменты.

Основными факторами становятся более высокая доходность, профессиональное управление объектами и рост внутреннего туризма. Welcome Times проанализировал, почему гостиничные форматы становятся одним из наиболее быстрорастущих сегментов рынка.

По данным платформы недвижимости «Домос», в 2025 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость в России достиг 60 млрд руб., увеличившись на 57% по сравнению с предыдущим годом. На рынок вышло более 80 новых гостиничных объектов, а номерной фонд вырос на 17% — до 160 тыс. юнитов.

Наиболее активно развивается качественный сегмент: предложение четырехзвездочных объектов увеличилось на 46%, пятизвездочных — на 30%.

Смена инвестиционной модели

Эксперты отмечают снижение привлекательности классической арендной модели.
Доходность долгосрочной аренды квартир сегодня составляет в среднем 4–6% годовых, при этом собственник остается вовлеченным в операционное управление объектом.

Гостиничные форматы предполагают иную модель: управление берет на себя профессиональный оператор, а инвестор получает доход от работы комплекса.
По оценкам участников рынка, доходность гостиничных юнитов в курортных регионах может достигать 11–15% годовых, а в отдельных проектах — 17–18%.

«Гостиничные номера выбирают инвесторы, которые рассматривают недвижимость как инструмент формирования доходного портфеля. Для них важны профессиональное управление и прогнозируемая доходность», — отмечает заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт.

Рост внутреннего туризма

Одним из драйверов сегмента остается развитие внутреннего туризма.

Государственные инвестиции в инфраструктуру, строительство новых транспортных объектов и развитие круглогодичных курортов стимулируют спрос на современные гостиничные форматы.

Наиболее активно сегмент развивается на юге России. По оценкам рынка, только Анапа к 2027 году получит дополнительно около 6,5 тыс. юнитов в сервисных апарт-отелях.

При этом участники рынка предупреждают, что высокую доходность демонстрируют прежде всего проекты с сильной концепцией, качественным управлением и удачной локацией. На фоне быстрого роста предложения конкуренция между объектами будет усиливаться.

Аналитики считают текущий тренд долгосрочным.
По мере развития туристической инфраструктуры гостиничные юниты и сервисные апартаменты постепенно начинают занимать нишу, которую ранее традиционно удерживали квартиры под сдачу.