Максим Майоров: «Prefab дает революционные возможности сборно-разборных зданий для сферы HORECA»

О технологии сборно-разборного prefab рассказывает Майоров Максим, собственник и руководитель НПО «Кон-Тики», генеральный конструктор.

---

‒ Максим, что такое технология prefab, какие у неё преимущества и почему она так активно используется на Западе, а к нам пришла только сейчас?

‒ Prefab ‒ это технология в строительстве, имеющая богатую историю и блестящее будущее. Одно из наиболее перспективных направлений. Термин prefab ‒ это сокращение от prefabricated. Суть в том, что элементы здания (комплекты) изготавливаются серийно, в заводских условиях, с последующей доставкой на пятно застройки и монтажа.

Говорить, что технология prefab пришла к нам только сейчас не совсем корректно ‒ в том или ином виде, она применяется издавна. Например, в Советском Союзе это была самая массовая технология строительства: на улицах до сих пор полно «хрущёвок», «домов-кораблей», универсамов, заводов, школ, больниц и прочих панельных зданий типовой застройки. А, ведь, это ни что иное как prefab в чистом виде. Панели стен, перекрытия, лестничные пролеты и даже целые блоки (санузел, ванная комната) изготовлены на заводе.

В советское время в условиях массового дефицита жилья только такой подход смог обеспечить массовую застройку страны при низких затратах и с очень высокими темпами строительства. В наше время prefab активно используется не только за рубежом, но и в нашей стране.

 

 

Если говорить о потребительских преимуществах, у prefab-технологии они весьма серьезные. В частности, это:

 

 

‒ Есть ли у нее минусы?

‒ Безусловно. Прежде всего, это весьма ограниченное предложение prefab-проектов на рынке. Причина в том, что prefab-проектирование ‒ это весьма наукоёмкая задача, требующая нестандартного подхода и большого объема инженерно-технической работы. Спроектировать такое здание обычное архитектурное бюро не может.

Prefab-здание ‒ это скорее промышленное изделие, чем строительный объект. Здесь многое аналогично проектированию промышленной продукции: деталей машин, механизмов, конструкций. С этим справится только сильная команда инженеров-конструкторов, технологов, проектировщиков ‒ и многих других специалистов разных профессий, работающих на стыке промышленности и строительства.

Например, архитектор здесь выполняет функционал промышленного дизайнера и он просто обязан глубоко понимать технологию производства, знать её особенности. Таких специалистов в России крайне мало. В свою очередь, без технолога спроектировать качественное prefab-здание также невозможно. Потому как комплект конструкторской документации в промышленности ‒ это даже не половина дела, а только начало работы.

Необходимо еще запустить изделие в производство. Это значит разработать технологию, порядок и способы обработки материалов, продумать каждую из тысяч производственных операций с учетом особенностей конкретного оборудования, разработать оснастку.

Всё это огромный объем работы, сопоставимый с запуском в производство, скажем, новой модели автомобиля. Компаний, которые способны пройти этот путь, пока единицы ‒ и все они, безусловно, выдающиеся коллективы.

Следствием трудоёмкости проектирования и запуска в производство является нерентабельность индивидуальных проектов prefab-зданий.

Если поставить задачу построить только одно здание, огромный объем конструкторской и технологической работы делает ее выполнение крайне долгой и трудоемкой затеей. Это просто нерентабельно. В единственном экземпляре гораздо лучше строить сооружение традиционными методами. Вот почему у нас, например, нельзя заказать prefab-объект по индивидуальному проекту.

 

 

‒ Каковы преимущества для сферы horeca сборно-разборных зданий, которое производит НПО «Кон-Тики»?

‒ Тот факт, что здание можно разбирать и собирать неограниченное число раз, уже сам по себе открывает принципиально новые возможности для бизнеса и совершенно новые рынки.

Вот, например, не полный список следствий фактора разборности:

• Разборное здание отеля или ресторана можно поставить там, где капитальное сооружение невозможно в принципе: прибрежные водоохранные зоны, парки, общественные территории, городские площади.
• Здание нашей конструкции ‒ это одновременно и плавучий объект. Его можно собрать прямо на воде. Оно будет плавать. Взгляните на акватории рек и живописных озёр. Эти красивейшие и крайне привлекательные коммерческие локации арендовать можно практически по нулевой ставке. Например, можно собрать плавучее кафе и пришвартовать его возле пляжа или у набережной.
• Нет риска ошибиться с локацией. Если выбранная точка оказалась нерентабельной, в любой момент ресторан или отель можно разобрать и перевезти в другое, более прибыльное место.
• Согласовать размещение разборного здания с властями на общественной территории несоизмеримо проще. Власти понимают, что такой объект всегда можно потребовать убрать.
• Не требует получения разрешений на строительство. С юридической точки зрения разборное здание ‒ это не объект недвижимости, а оборудование. Сделки с ним не требуют государственной регистрации.
• Разборное здание ‒ как конструктор Lego. Можно в любой момент изменить планировку помещения. Например, добавить новую комнату или расширить зал для крупного мероприятия. Выделить на летний период открытую террасу, а зимой поместить её внутри теплого контура. В высокий сезон можно быстро добавить площадь, а зимой сократить ее для экономии на отоплении. Всё это делается без необходимости ремонтных работ и не требует закрытия заведения. Сборно-разборное здание адаптируется под нужды бизнеса.
• Несопоставимо более низкая цена (околонулевая) за аренду 1 кв. м. неподготовленной площадки, по сравнению с арендой помещения под отель или ресторан в существующем здании. Какую долю в обороте бизнеса занимают арендные платежи?

 



 

• Отсутствие необходимости подключаться (согласовывать, платить взносы) к городским коммуникациям (вода, канализация, электроснабжение, отопление). Здание может быть полностью автономным.
• Отсутствие ограничений по мощности инженерных сетей (электроэнергия, водоснабжение и т. п.).
• Минимизация проблем с арендодателем площадки или недовольными гражданами, занимающими активную социальную позицию. Здание всегда можно разобрать и перенести в другую локацию.
• Здание находится в собственности, а не в аренде. Это актив, увеличивающий балансовую стоимость бизнеса.
• Сборно-разборное здание кратно дешевле объекта капитального строительства аналогичной площади.
• Очень быстрые сроки получения здания по сравнению со строительством. Комплект деталей для сборки можно получить буквально на следующий день после размещения заказа. Сборка занимает несколько дней.
• Возможность организации помещения (зала) очень большой площади (до 1000 кв. м.) без колонн. Это крайне важно для мероприятий.
• Панорамное остекление неограниченной площади. Любую стену можно заменить на панорамное окно или наоборот. Всё взаимозаменяемо.
• Возможность очень быстро масштабировать бизнес за счёт отсутствия необходимости покупать участок земли и быстрых сроков поставки (производства) здания.
• Возможность менять интерьер или экстерьер заведения до неузнаваемости. Причём, это можно сделать буквально за несколько часов, просто заменив панели сайдинга или внутренней отделки.

На мой взгляд, это революционные возможности для бизнеса в сфере HORECA, которые, очевидно, невозможны в объекте капитального строительства.

Ресторан или отель в сборно-разборном здании ‒ это совсем другая рентабельность и сроки возврата инвестиций.

 

 

‒ Сейчас все стремятся к индивидуальности. Не будет ли объект гостеприимства, построенный по этой технологии, стандартным, без «изюминки»?

‒ Очень хороший вопрос. Действительно, успех любого prefab-проекта напрямую зависит от того, насколько разнообразные по архитектуре сооружения можно собирать из представленной линейки конструктивных элементов. Ведь, мы не хотим возвращаться во времена однотипных «хрущевок» и «137-х серий»? Коллектив, который решит эту задачу наиболее эффективно, определённо ждёт большой успех.

Наш путь сам по себе предложил очень элегантное и нестандартное решение этой задачи ‒ фактор разборности и принцип «Lego». Мы называем это концепцией «адаптивного здания». В том смысле, что коммерческие площади адаптируются под ваши пожелания и нужды вашего бизнеса ‒ примерно, как ваш смартфон.

 

 

Во-первых, из стандартного набора элементов вы можете собрать здание любой формы, абсолютно любых размеров и планировки. Если захотели что-то поменять ‒ разобрали и пересобрали по-новому. Делать это можно неограниченное число раз: менять планировку помещений, переносить стены и менять форму здания. Ограничивается всё это только вашей фантазией и разумной логикой.

Здание пересобирается с помощью рук и гаечного ключа ‒ не требуется никаких ремонтных работ и применения грузоподъемной техники. Просто снимаете стену или окно и переносите туда, куда вам нужно. Весь процесс займет полчаса и не потребует остановки бизнеса.

То же самое касается и коммуникаций. Вы можете перенести, скажем, кухню или санузел абсолютно в любую точку здания и подключить на месте. Это не потребует никаких ремонтных работ ‒ скрытые каналы для инженерных коммуникаций присутствуют по всей площади.

Во-вторых, в сборно-разборном здании стены, сайдинг и внутренняя отделка ‒ это, очевидно, независимые друг от друга слои. В любой момент вы можете снять панели сайдинга или внутренней отделки и заменить их на другие. Монтаж панелей выполняется очень легко, поэтому вы можете заказать, например, несколько вариантов отделки и изменять интерьер или экстерьер до неузнаваемости хоть каждый день: менять панели и комбинировать их между собой.

 

 

‒ Кто сейчас в России уже внедрил эту технологию?

‒ Не могу утверждать, но похоже, что мы пока единственные, кто разрабатывает и серийно производит разборные здания коммерческого назначения ‒ тем более, которые могут быть плавучими.

Как я уже говорил, сборно-разборный prefab ‒ это весьма сложная и наукоёмкая сфера деятельности с технической точки зрения, а изготовление элементов такого здания требует очень высокой точности обработки материалов на каждом этапе производства.

Для этого было создано предприятие полного цикла, потому что не смогли найти подрядчиков, готовых произвести наши детали с необходимой точностью, в приемлемые сроки и по разумным ценам.