Кто заплатит за здоровье: как перестроить финансирование санаториев. Часть II

Welcome Times инициировала экспертную дискуссию о текущем состоянии и перспективах санаторно-курортного рынка в России.

Обсуждение оказалось настолько масштабным и содержательным, что редакция разделила материал на три части. В первой части мы разобрали реальный баланс между вводом новых санаториев и выбыванием старого фонда, а также риски формирования «санаторной ямы» к 2045 году.

Во второй части эксперты анализируют, какие механизмы финансирования и модели инвестирования могут работать в санаторном сегменте сегодня, почему классическое кредитование перестало быть эффективным для изношенных объектов и какие инструменты — от ГЧП до субсидий и портфельных форматов — способны остановить дальнейшее выбывание санаторного фонда.

Простой рецепт «построить больше санаториев» в реальности не работает.
Большая часть действующих здравниц – объекты советского периода с износом 60–80%, классическая модель кредитования для них не подходит. Новый санаторий дороже и сложнее отеля, а окупаемость растянута на годы.

Чтобы остановить выбывание фондов после 2035 года, рынку нужно не только строить, но и радикально менять финансовую архитектуру.

Классический кредит для старого фонда не работает

По его словам, банк не готов финансировать реконструкцию здания, которое через десять лет «развалится окончательно»: коммунальные сети, планировки и инженерия советских корпусов часто не соответствуют современным требованиям, и дешевле бывает снести объект и строить заново.

Роман Сабиржанов из HOTCONSULTING отмечает: банки крайне осторожно относятся к кредитованию старых здравниц с устаревшими коммуникациями, а государственные программы поддержки действуют точечно.

В результате изношенный фонд выбывает из оборота, а массовой модели его реновации пока не существует.

Новый capital stack: ГЧП, кластеры и длинные продукты

Часть экспертов видят выход в перестройке самого «capital stack» – набора источников финансирования.

По ее словам, важно также появление «длинных продуктов» именно под реновацию, а не только под новое строительство, и развитие портфельных форматов владения – локальных фондов, пуловых сделок. Это позволяет сформировать для объекта рыночную залоговую стоимость и сделать обновление фонда финансово выполнимым.

Ольга Нарт из курорта «Лучи» соглашается, что без расширенных механизмов государственно-частного партнерства замедлить выбывание фонда будет крайне сложно. Поддержка, по ее мнению, должна быть многоуровневой: от инфраструктурных вложений до субсидирования закупки медицинского оборудования.

Санаторий – не отель: другая экономика и роль для региона

Генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева напоминает, что санаторий принципиально отличается от отеля и по функции, и по экономике.

По ее словам, исторически важным инструментом выступало льготное кредитование по постановлению правительства № 141, но этого недостаточно: единичные льготные кредиты не заменяют полноценной системы.

Гусева подчеркивает, что жизненный цикл любого объекта с высокой оборачиваемостью гостей предполагает плановую частичную реновацию каждые 7–10 лет и полное обновление через 15 лет.

Субсидии, ОЭЗ и «земля для туризма»

Никита Курносов (CORE.XP) обращает внимание, что после сворачивания льготного кредитования по 141-му постановлению роль частных инвесторов в санаторном сегменте будет только расти.

При этом у девелоперов остается доступ к набору субсидий и инструментов поддержки: единой субсидии, субсидиям на инфраструктуру, режимам особых экономических зон и территорий опережающего развития, программам Туризм.РФ, мерам поддержки малого и среднего предпринимательства, сервису Росреестра «Земля для туризма», а также региональным инициативам.

Роман Сабиржанов добавляет еще один потенциальный драйвер: развитие механизма эскроу-счетов для гостиничных девелоперских проектов.
По его словам, это могло бы привлечь частные инвестиции в «тяжелые» загородные объекты, в том числе санаторные, если будут понятны правила игры и возвращения вложений.

Массовый инвестор: ЗПИФ, крауд и отсутствие гарантий

Отдельная тема – доступ частных инвесторов к санаторным проектам.

По оценке Ольги Гусевой, сегодня физические лица могут заходить в такие проекты через закрытые паевые фонды (ЗПИФ), но эти инструменты не обеспечивают государственных гарантий, сопоставимых с долевым строительством жилья.

Возможной формой привлечения капитала эксперт называет краудфандинг, но оговаривается: для этого нужна высокая финансовая грамотность населения и понимание рисков.

Никита Курносов добавляет, что продукт в санаторно-курортном сегменте гораздо менее стандартизирован, чем городские отели или апарт-отели, поэтому его сложнее «упаковать» для рынка коллективных инвестиций – как в формате продажи по номерам, так и через секьюритизацию актива.

Пересборка контуров

Общий вывод экспертов однозначен: остановить выбывание санаторного фонда после 2035 года только за счет классического кредитования невозможно.

Нужна пересборка финансового контура отрасли: сочетание ГЧП, льготного и проектного финансирования, субсидий, специальных режимов и новых механизмов привлечения частного капитала.

Без этого новые санатории останутся штучным продуктом, а большая часть старого фонда уйдет с рынка навсегда.

Интересные статьи:

► Luxury против лайков: как отелям сохранить приватность в эпоху инфлюенсеров
► Как обустроить турзону. Компания ТЕХНОНИКОЛЬ вышла на рынок гостеприимства
► Санаторный бум без санаториев: почему новые стройки не спасают рынок. Ч.I

Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?

Подписывайтесь на Телеграм канал ►

---