Реновация отеля — тема среди профессионалов отельной индустрии не новая, но всегда актуальная. Почему происходит так, что дорогостоящая реновация не приносит желаемого результата? Эксперт в управлении малыми городскими и загородными отелями руководитель проекта «Отель» ООО ПИТЕРГРАД» Александр Анисимов приводит два кейса о реновации из жизни гостиниц Санкт-Петербурга — позитивный и проблемный.
— Некоторые отельеры говорят, что реновация в отеле происходит постоянно. Между плановым ремонтом и реновацией существует значительная разница, заключается в поставленных целях и полученных результатах.
Отель – это предприятие с серьезной проходимостью. Она всегда приводит к старению и износу интерьера, мебели, текстиля, иного оснащения отеля. Плановый ремонт в отеле нацелен на восстановление или замену всего того, что в этом срочно нуждается. В основном это детали интерьера, текстиль, частично мебель и сантехника.
Реновация — это комплекс мероприятий, целью которых является получение отелем новых, значимых конкурентных преимуществ, это развитие отеля, это стремление полностью удовлетворить ожидания и запросы гостей.
Каждый операционный управляющий точно знает слабые и сильные стороны своего отеля, чем гости остаются недовольны после проживания в отеле и что гостям в большинстве случаев нравится.
Перед реновацией необходимо собрать полную информацию об имеющихся недостатках отеля от всех служб: ревеню менеджера, инженерной службы, хаускипинга, службы приема и размещения, службы питания и других. От этой информации и следует исходить, планируя реновацию отеля.
Однако в большинстве случаев целью реновации отеля сегодня становится увеличение количества номеров при потере комфорта для будущих гостей. И в итоге при такой реновации отель больше теряет, чем приобретает. Падает качество услуг размещения и происходит отток гостей, падает заполняемость и выручка. Описывать этапы и нюансы реновации отеля нет смысла, такой информации достаточно в сети.
Давайте рассмотрим два реальных примера реновации двух отелей в Санкт-Петербурге
В Санкт-Петербурге от бизнеса уже давно имеется устойчивый запрос на приобретение качественных действующих, прошедших процедуру классификации отелей. Исходные данные таковы: две компании, давно занимающиеся строительством и развитием территорий, начинают гостиничные проекты.
Цель: запуск и последующая продажа действующего гостиничного бизнеса. Одна компания приобретает земельный участок в центре Санкт-Петербурга под строительство отеля, вторая компания приобретает здание под реконструкцию в центре Санкт-Петербурга и берет в аренду земельный участок под этим зданием. Оба эти отеля были мной детально изучены по заданию инвесторов, которые рассматривали эти отели для покупки.
Пример №1, позитивный
Компания Х приобретает земельный участок, заказывает профессиональный проект здания отеля, согласовывает его и приступает к строительству. Это был первый гостиничный проект для компании Х.
Как часто бывает, менеджер проекта «отель» компании Х, получив консалтинг и профессиональный гостиничный проект, предлагает инвестору (собственнику) сберечь средства компании и одновременно создать революционное, новое предложение на гостиничном рынке города.
В итоге вместо спроектированных 55 номеров на семи этажах в новом здании отеля получается лишь с десяток номеров, ресторан, бар, переговорная комната, конференц-зал, зал для фитнеса и четыре этажа с большими общими комнатами на 10-15 гостей каждая.
Количество мест размещения относительно первоначального проекта отеля заметно увеличилось, а качество размещения (комфорт) значительно снизилось.
Получился тогда некий молодежный хостел в современном, очень ярком интерьере с дорогими итальянскими дверями, сантехникой, мебелью, текстилем и прочим оснащением.
Но революции не случилось. Современная молодежь и тем более люди взрослые не торопились заселяться в яркие интерьеры хостела, занимать красивое койко-место по цене номера 4-х звездочного отеля, как это задумывал менеджер проекта «отель», не имевший опыта операционного управления отелем.
И новый хостел-отель не взлетел, он стоял почти пустым. На этом этапе хостел-отель был выставлен на продажу, и знакомый инвестор поручил мне изучить перспективы этого предприятия с целью его покупки и дальнейшего развития.
Изучив проект, я рекомендовал инвестору переделать этажи хостела в номера, что почти удваивало размер инвестиций в этот проект. Сделка тогда не состоялась, так как компания Х не снизила продажную цену на объект.
Инвестор, владелец компании Х, не упал духом. Пять лет компания Х экспериментировала с конфигурацией помещений хостела, и в итоге отель поэтапно вернулся к первоначальному профессиональному проекту, обустроив 55 номеров пяти категорий. Отель успешно прошел процедуру классификации и получил 4 заслуженные звезды.
Покупатель вновь поручил мне изучить этот отель после реновации. После изучения дал инвестору рекомендацию о приобретении отеля. И сделка состоялась.
Да, это наглядный пример реновации, причем очень дорогой и длительной реновации, в результате которой была достигнута первоначальная цель девелопера: продажа действующего отеля.
Команда компании Х несколько лет вникала в операционную жизнь отеля, получала отзывы гостей, вникала в их запросы и ожидания, изучала гостиничный рынок города. На основании этого опыта был составлен план реновации отеля, который был успешно реализован.
Покупатель новым отелем доволен: отель действует и развивается.
Пример №2 негативный
Компания Z приобрела комплекс зданий в центре Санкт-Петербурга под реконструкцию. Фасады и два флигеля под охраной КГОП. Транспортная доступность низкая, хотя до метро 15 минут пешком, но вокруг будущего отеля расположена малоэтажная промышленная зона из бывших фабрик и небольших заводов. Это был первый гостиничный проект для Компании Z.
Проект перепланировки и коммуникаций был создан строительной компанией, которая не имела до этого опыта создания и реализации проектов гостиниц. Компания Z в ходе реализации проекта сэкономила на всем, от проекта и консалтинга до звукоизоляции номеров (ее нет вообще), вентиляции номеров, которая отсутствует, и до оснащения номеров.
Отель был запущен, при щедрой мотивации экспертов по классификации отель получил 4 звезды на один корпус и иную классификацию на два других корпуса. Гостям этот отель по многим объективным причинам не полюбился, он был загружен только в высокий сезон, получая массу негативных отзывов от гостей.
А Компания Z выставила новый отель на продажу, определив очень высокую цену. Несколько покупателей изучали отель, но сделка не состоялась. И тогда Компания Z начинает в новом отеле «реновацию». Был заказан, создан и реализован дорогой дизайн-проект номеров, общих зон, ресторана.
Деньги были потрачены огромные, но звукоизоляция и вентиляция так и не появились, вся «реновация» ограничилась дизайном. Опыт эксплуатации отеля, запросы, жалобы и пожелания гостей в расчет взяты не были.
Воды в часы пикового разбора в номерах не хватает, зато яркие цветастые коврики легли на ламинат возле кроватей… Картонные двери номеров не стали препятствием для запаха еды из кухни ресторана, который распространяется по лестнице прямо на этажи и проникает в номера. Посадочных мест в ресторане не хватает даже для четверти гостей отеля… и так далее.
Вновь при щедрой мотивации эксперта по классификации отель получает целых 4 звезды. Инвестор, потенциальный покупатель, поручает мне изучить этот отель с целью его покупки и дальнейшего развития. Представитель Компании Z и управляющий отелем делают все, чтобы не показывать мне известные им «болевые точки» отеля.
Изучение отеля длилось долго и трудно. Покупателю, в итоге, я настоятельно не рекомендовал покупать этот отель. Сделка не состоялась, «отель» и сегодня продается.
Да, это тоже пример реновации отеля, но в этом случае на всех этапах экономили деньги, а не старались улучшить отель.
В итоге Компания Z вложила огромные деньги в реконструкцию зданий, в оснащение и запуск отеля, а затем в его «реновацию», но первоначальной цели — продать действующий отель Компания Z не достигла, а получила неликвидный актив под названием «чемодан без ручки», который «нести тяжело и бросить жалко».
Что еще почитать на тему реновации:
В преддверии конференции «PRO-Реновация Отель под ключ», которая состоится 25-26 мая в Москве, на вопросы портала WT ответил генеральный директор УК «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга. Мы поговорили об актуальной отраслевой повестке: о редевелопменте и реновации отелей, адаптации объектов недвижимости в гостиничные форматы и решении вопросов, возникающих в процессе адаптации.
