В современных экономических условиях гостиничная недвижимость остается одним из наиболее интересных, хотя и сложных направлений для инвестиций.
О том, как правильно оценить потенциал гостиничного объекта, какие форматы отелей наиболее востребованы и как структурировать сделки по приобретению гостиничных активов, мы поговорили с Ангелиной Самадовой, основателем и руководителем проектов HCB Hotels Consultancy Brokerage.
Ангелина Самадова — основатель и руководитель проектов HCB Hotels Consultancy Brokerage, независимый эксперт на рынке гостиничного бизнеса, представитель владельцев инвестиционных гостиничных объектов.
Имеет опыт работы на руководящих позициях в ведущих международных сетях (IHG, ACCOR, Hilton, Wyndham, Louvre HG) и в международном консалтинге JLL (Jones Lang LaSalle).
Успешно открывала и управляла первыми в регионе отелями (Hampton by Hilton, Ibis, Holiday Inn Express, Holiday Inn, Staybridge).
Представляла интересы владельцев гостиничных объектов COSMOS Hotels, курорта Роза Хутор-Олимпийской деревни, Корпорации А.Н.Д.
Запустила новые направления бизнеса KravtGroup: «УГК Кравт Групп», «Гостиничное проектирование».
Создала гостиничную управляющую компанию KravtGroup, расширив виды деятельности группы компаний.
Одним из важных факторов Ангелина называет стратегию развития региона в последние 5 лет.
Если стратегия декларируется, но не выполняется, значит у региона большие сложности с привлечением инвестиций, а это в свою очередь означает слабый ресурс для новых инвесторов.
Амбиции инвестора определяют окупаемость
— Как оценить инвестиционную привлекательность гостиничного объекта?
— Для начала следует уточнить, что существует несколько вариантов входа в гостиничные инвестиции: приобретение участка и строительство объекта по собственной концепции, приобретение действующего проекта и управление им без критически крупных изменений или приобретение объекта с целью реконцепции или редевелопмента.
В первую очередь следует определить потенциал выбранного участка или локации, если объект уже существует: его локация, ландшафт, эргономика внутри участка и по отношению к окружению, доступность и ограничения.
Затем необходимо определить актуальность существующих инженерных и дизайн-решений, объемов и качество существующего номерного фонда и инфраструктуры.
Если речь о действующем отеле, такую услугу мы называем «Анализ исходных данных. Выводы. Рекомендации». На этом этапе уже многое становится понятно заказчику, так как многие важные детали гостиничной недвижимости он мог не замечать в отличие от эксперта, проводящего анализ объекта. Параллельно желательно обеспечить технический осмотр, сделать предварительные сметы на ремонт и вложения в улучшения.
Далее следует провести анализ рынка и конкуренции под потенциальный проект с учетом предварительного позиционирования. На основании твердой статистики и данных рынка, необходимо сформулировать уникальную операционную концепцию проекта — это может быть отель определенной категории, курортный комплекс или многофункциональный объект.
Завершающий этап — разработка инвестиционной модели проекта и оценка срока окупаемости в годах с учетом таких параметров, как типы финансирования, срок строительства, тип объекта и его будущие операционные денежные потоки.
— Какие факторы влияют на окупаемость инвестиций в отель?
— Амбиции инвестора в первую очередь определяют окупаемость, остальные детали уже вторичны.
Часто встречаю инвесторов-меценатов — им не важен срок окупаемости, они хотят исполнить свою мечту.
Бывает и наоборот: к нам обращаются рациональные девелоперы, задача которых — создать работающую модель проекта и привлечь инвестиции. В этом случае борьба идет на десятки тысяч, а не на сотни миллионов, как в предыдущем кейсе.
Минимизация рисков и выбор формата
— Как минимизировать риски при инвестировании в гостиничные проекты?
— Прежде всего, нужно оценить свои возможности во времени.
Гостиничный проект — это не история на один год.
Только пре-девелопмент, проектирование и строительство могут занять до 4-5 лет, в зависимости от объема проекта.
Также важно оценить ресурсы. В первую очередь, финансовые, а во вторую, но не по важности — человеческий капитал, связи, компетенции и опыт самого инвестора, что может быть хорошим гарантом успеха проекта несмотря на любые сложности.
— Какие форматы отелей наиболее привлекательны для инвесторов?
— Это очень сильно зависит от типа инвестора. У нас нет двух одинаковых проектов.
Мы каждый раз создаем операционную концепцию с нуля. Кому-то наиболее выгодно в этот период создать курортный комплекс и внутри него создать несколько вариантов инвестиционной недвижимости: коммерческую, жилую.
Инвесторы всегда смотрят на комплекс преимуществ проекта.
Структурирование сделок и финансирование
— Как структурировать сделки по приобретению гостиничных активов?
— Существует несколько самых распространённых форматов. Например, льготное кредитование по 141 Постановлению: 70/30 или 80/20 в зависимости от позиции инвестора в банке, через который он пойдет за льготным финансированием.
Также набирает обороты форма финансирования через ЗПИФ (Закрытый Паевый Инвестиционный Фонд). Здесь физические лица финансируют проект на заранее оговоренных условиях инвестирования и получения дивидендов без права управления или на иных условиях, оговоренных договором.
В мусульманских республиках распространена форма персонального фонда, когда банковское финансирование и займы не приемлемы в связи с религиозными ограничениями. Тут несколько инвесторов могут объединиться и договориться о долях инвестиций и прибыли без займов и кредитов.
Существует также единоличное финансирование, когда частный инвестор вкладывает собственные или кредитные средства, и инвестиция будет работать на единственного инвестора.
Крупные корпоративные фонды нередко вкладываются в непрофильные активы с целью диверсификации инвестиционных вложений. Здесь имеют место быть и корпоративные отели, но они все равно потом выходят на рынок для достижения финансовых результатов.
И наконец, соинвестирование — например, когда корпорация Туризм.рф финансирует долю проекта, приобретая право участия и контроля, вкладываясь и финансово, и компетенциями.
Потенциал локации и выбор управляющей компании
— Как оценить потенциал развития локации для гостиничного проекта?
— Обратите внимание на стратегию развития региона в последние 5 лет.
Если стратегия декларируется, но не выполняется, значит у региона большие сложности с привлечением инвестиций, а это в свою очередь означает слабый ресурс для новых инвесторов.
Это замкнутый круг, и разомкнуть его смогут не частные инвесторы.
— Какие критерии важны при выборе управляющей компании?
— Во-первых, опыт в гостиничной индустрии.
Во-вторых, команда, имеющая доказанный опыт работы в управлении сторонними объектами с положительными результатами.
В-третьих, современные технологии, собственные разработки, уверенные пользователи в команде УК.
И, конечно, результаты предыдущих лет — действующие объекты, куда можно инкогнито съездить и посмотреть как потребитель, а возможно, и пообщаться с собственником без посредников.
Прогнозы и тренды
— Как прогнозировать доходность гостиничного проекта?
— На основании твёрдой статистики, конкурентного анализа, уверенной собственной экспертизы человека или команды, у которой нет выгоды преувеличивать или занижать перспективы проекта.
— Какие современные тренды влияют на инвестиционную привлекательность разных форматов отелей?
— Диджитализация — моя особая страсть и любимая задачка. Я вижу в этом главную проблему нашей индустрии на нынешнем этапе развития.
Многие отельеры боятся диджитализации либо из-за нескромной прозрачности, либо из-за страха, что они станут не нужны как специалисты.
Интересные статьи:
► «Отель на практике»: когда «скоро» длится весь день
► Конференция в отеле: как превратить площадку в конкурентное преимущество
► Ведомственные санатории возвращаются?
Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
