«Если жилой проект 100 раз назвать апарт-отелем, апарт-отелем он от этого не станет»

В конце 2024 года вступил в силу закон об обязательной классификации средств размещения, согласно которому не соответствующие гостиничным стандартам проекты больше не имеют право сдаваться в аренду как раньше.

Как уже отреагировал рынок апартаментов на изменения и что будет происходить дальше в условиях усиления законодательства в сфере гостеприимства?

На этот вопрос отвечает основатель и генеральный директор DSS Consulting Дарья Канева.

— Какие события предшествовали ужесточению правил игры на рынке?

— Формат апарт-отелей и сервисных апартаментов исторически развивался в тех городах, где есть деловой и туристический спрос. Это, прежде всего, Санкт-Петербург, Москва, Сочи. Причем именно Санкт-Петербург всегда занимал лидирующие позиции по проценту инвестиционных гостиничных форматов.

Зачастую формат апартаментов реализовывался девелоперами, чтобы обойти всевозможные законодательные преграды. И если в регионах апартаменты развивались в меньшей степени по причине активного строительства жилья, то в Москве и Петербурге необременительный с точки зрения социальной инфраструктуры формат стал пользоваться популярностью у застройщиков на фоне массовой застройки и дефицита участков.

Что касается курортных зон, власти последние годы активно стремились преумножить интерес туристов, в том числе давали возможность девелоперам реализовать рекреационные проекты, на базе которых те, в свою очередь, строили жилье, замаскированное под гостиницы.

Именно потому, что проекты апартаментов строились не благодаря политике по развитию внутреннего туризма, а вопреки, и началось ужесточение законодательства.

— Как девелоперы, в том числе и региональные, отреагировали на новую правовую реальность, в которой оказались в декабре прошлого года? Стали ли они уже предпринимать какие-то шаги в отношении своих проектов?

— Многие проекты, находящиеся на ранней стадии реализации, начали массово выставляться на продажу (особенно в курортных зонах). Но не все девелоперы «псевдожилья» (апарт-отелей, не соответствующих гостиничным стандартам) осознали, что с конца прошлого года их проекты оказались вовне правового поля.

Это мы отмечаем и по своим клиентам, приходящим к нам за консультацией с какими угодно просьбами (продать, запустить новое позиционирование, поставить управление и пр.), но только не доведение проекта до уровня соответствия критериям классификации.

Девелоперов можно понять, ведь на момент обращения за помощью в проект уже вложено много средств и ресурсов. Но мы стараемся объяснять, что гораздо эффективнее работать с проблемой, чем замаскировывать ее. Нет никакой целесообразности решать другие задачи пока проект не будет приведен в соответствие с гостиничными нормативами.

Как правило, речь идет о девелоперах, специализирующихся на жилье, решивших на волне развития внутреннего туризма построить гостиничный проект. Вот только на деле эти отели оказываются жильем на гостиничном ВРИ.

К сожалению, разумные доводы не для всех девелоперов оказываются действенными. Многие предпочитают идти своим путем, уповая на русское «авось» и пуская в ход абсолютно неэффективные для гостиничной недвижимости инструменты.

Так, они могут разворачивать многомиллионные рекламные компании и транслировать через разные каналы, что теперь их комплекс стал апарт-отелем. Вот только если жилой дом 100 раз назвать апарт-отелем, апарт-отелем от этого он не станет.

— По какому пути в текущей ситуации могут пойти осознанные девелоперы?

— Все будет зависеть от стадии реализации проекта. Чем она более ранняя, тем больше возможностей для маневра. И этим положением девелоперам можно и нужно пользоваться, чтобы перепродумать проект и сделать его легальным.

Проектам, находящимся на последних этапах строительства, гораздо сложнее. В их случае нужно пытаться менять ВРИ или существенно корректировать проект, включая планировки и общие зоны, подгоняя его под гостиничные стандарты, что весьма проблематично при высоком уровне распроданности.

В любом случае одними маркетинговыми стратегиями нельзя будет обойтись. Работать придется над самим продуктом.

— Что выгоднее в текущих условиях: перестраивать, получать новое ВРИ, продавать?

— Опять-таки зависит от того, на какой стадии реализации находится проект.

В целом вносить коррективы в проект для соответствия критериям классификации дешевле и проще, чем смена ВРИ.

Если девелоперу удается распродать объект в розницу и выйти из проекта, то все заботы уже ложатся на плечи и бюджет покупателей.

— Какова дальнейшая судьба проектов апартаментов, которые по тем или иным причинам не смогут пройти классификацию в своем исходном виде?

— Судьба объектов, которые нельзя привести в соответствие с гостиничными документами, как раз сейчас обсуждается в новых законодательных актах.

Чтобы подобные проекты узаконить, то есть перевести в жилье, необходимо построить социальную инфраструктуру, но, вероятнее всего, даже характеристики земельных участков не будут позволять им этого сделать. Кроме того, многие проекты к том момент могут быть полностью распроданы.

Вопрос требует детальной проработки, чтобы в конечном итоге эта ответственность не легла на плечи собственников, не предполагавших при покупке юнитов в комплексах такого развития событий.

Ясно одно – так, как было раньше, уже не будет. Лазейка закрылась.

Насколько жесткими окажутся меры регулирования нам еще предстоит узнать.

— На сколько в 2025 году может увеличиться количество прошедших классификацию проектов апарт-комплексов относительно прошлого года?

— До момента вступления новых законодательных нормативов девелоперы апарт-комплексов классифицировали не более 10-20% площадей от всего объема.

Проекты, у которых предполагалась существенная отельная часть, окажутся более готовыми к новым реалиям.

Остальным придется сильно потрудиться, чтобы привести свои проекты в соответствие с гостиничными стандартами.

По нашим оценкам, от 20 до 50% строящихся проектов апартаментов способны пройти классификацию с доработками либо с заявленными изначально объемами.

Интересные статьи:

► Екатерина Харджиева: «Мантера» оценивает предстоящий сезон позитивно
► Ж/д турам по Великому Чайному пути от Маньчжурии до Байкала быть
► «Портрет отельера»: Мария Краснова, управляющая отелями «Алхимист» и «Шеддок» (г. Иваново)

Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?

Подписывайтесь на Телеграм канал ►

---