bnovo.ru

Бум сервисных апартаментов: мифы и реальность

Март 11, 2020
Спикер: Александр Лесник, генеральный директор «Hotel Consulting and Development Group».

Сетевой журнал Фронтдеск.ру в своих «Самых громких событиях 2019 года» анонсировал рублику «Прорыв года» вот таким событием «В противовес закрытию хостелов прорывом года можно назвать развитие сегмента апартаментов в России. В крупнейших городах заявлены проекты на несколько тысяч юнитов». Эту же тему повторили почти все издания, освещающие тему коммерческой недвижимости, включая федеральные СМИ.

Честно сказать меня не то чтобы удивил подобный вывод, сегодня и в прессе и в сети много чего начитаешься. Больше задел сам дилетантизм подачи этого явления, которое для тех кто в теме является вовсе не прорывом, а отчаянной попыткой хоть как то подтолкнуть тотальное замедление развития не только гостиничного сегмента, которое заметили даже представили первой «тройки» кабинетных консультантов, но и других видов коммерческой недвижимости, в т.ч. традиционного жилья. Уже не для кого не секрет, что популярное и выгодное еще лет пять назад инвестирование в жилую застройку сегодня уже не так прибыльно. Поскольку стоимость жилья на котловане или даже после сдачи дома в эксплуатацию увеличивается максимум процентов на 30. К тому же, в хороших локациях рынок уже перенасыщен предложением.

Это и подняло из небытия забытый лозунг, что доход от вложений в апартаменты может в несколько раз превышать потенциальный объем выручки от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду. По большому счету сегодня на фоне предкризисного замедления экономики налицо простое желание заработать хотя бы на стадии строительства. А дальше, а дальше как получится.

Зная суть этого явления изнутри мне захотелось просто рассказать про что «это и откуда ноги растут», а поскольку одним из драйверов этой «революционной» тенденции стала северная столица я пригласил к этому разговору своего питерского коллегу Романа Еремяна из «Индиго девелопмент», который кстати помимо всего прочего был одним из пионеров вывода на рынок этого вида недвижимости с своем городе. Вспомните первый апарт-отель Yes. Именно последний был первым отечественным апарт-отелем в его классическом понимании. И он кстати имел большой успех у инвесторов, поскольку появился в нужное время в нужном месте. Это кстати и побудило некоторых девелоперов клонировать аналогичные проекты, создавая видимость стабильного спроса у инвесторов.

По существу мы с Романом обсудим и обменяемся мнениями по вопросам, ответ на которые покажет и суть и последствия этого «прорыва». И начнем с сути, с инвестиционной составляющей этого явления и собственно выгоды для потенциальных частных инвесторов, которых заманивают «вкусными пряниками», на фоне потери интереса к традиционному жилью.

Как пишет Фронтдеск.ру «только в Санкт-Петербурге общий объем недвижимости в категории апартаментов вырос уже до 400000 кв.м. В продаже в Северной столице сейчас — около 11500-11700 номеров в 34 проектах, и примерно в 11 строящихся апарт-отелях номерной фонд измеряется четырехзначными числами. Апартаменты предлагаются в качестве варианта вложения средств для частных инвесторов».

Роман Еремян, генеральный директор «Индиго девелопмент»

Роман Еремян, генеральный директор «Индиго девелопмент», подтверждает эти данные. По его мнению сейчас на рынке апартаментов в Питере творится натуральная катастрофа. Номерной фонд северной столицы сегодня составляет примерно 35 тыс. единиц более менее подходящих под современный формат. Как минимум 11 тыс. номеров в частных апарт-отелях уже введено в эксплуатацию и еще порядка 15 тыс. находятся в разной стадии реализации. Причем это проекты от 3 до 5 тыс. номеров в одной локации. И все это предлагается потенциальным собственникам под обещания 15-20% годовых. Чего в принципе быть не может… от слова совсем. По понятным причинам когда вся эта масса выйдет на рынок она будут предлагаться по демпинговым ценам в целях покрытия хотя бы операционных издержек. И уже сейчас это заметно стало давить на местный рынок.

Я согласен оценкой Романа. В странах с развитой экономикой подобные ситуации регулируются местными органами власти путем выдачи разрешений на строительство того или иного вида коммерческой недвижимости или банально за счет стоимости кредитных ресурсов. Вы же помните что во многих странах государство в целях стимулирования развития коммерческой недвижимости давало большие преференции в виде беспроцентных кредитов, освобождения от налогообложения или бесплатного доступа к инженерной и транспортной инфраструктуре. Но это в цивилизованных государствах. А у нас «особый путь».

Давайте сравним стартовые условия. У нас частный инвестор приобретает такой апартамент в ипотеку на 20-30 лет под 6-8% годовых с практически нулевым первоначальным взносом. Сравните это с условиями кредитования для гостиничных проектов, где при хорошем раскладе минимум 30% собственного капитала, минимум 18% ставка по кредиту и срок погашения максимум лет на 10. Про залог имущества умолчу дабы не усугублять. Вот оно первое несоответствие, которым воспользовались «предприимчивые» девелоперы. Ну и второе несоответствие это операционное налогообложение. Все наши мелкие инвесторы или вообще не фокусе фискальных органов или максимум «самозанятые» и соответственно платят 4% со всего. А традиционные гостиничники отстегивают по полной… и за прибыль и за землю и за недвижимость и за социалку и т.д.

Ну и в результате какой «дурак» будет инвестировать в гостиницу с периодом окупаемости 15-20 лет при полном отсутствии стабильности в правилах игры. Добавьте сюда практически полное отсутствие приемлемого кредитования из-за санкций. Отсюда и снижение появления новых гостиниц упомянутое ранее.

Далее по поводу конкуренции с традиционным предложением. По мнению Романа когда в городе появляется большой объем услуг дешевого размещения низкого класса на окраинах, оно привлекает большой объем индивидуального и группового туризма чувствительного к цене, которое с «бутербродами наперевес» перемещаются по городу создавая критическую нагрузку на привлекательные антракты, выжимая тем самым более платежеспособный сегмент у которого нет желания толкаться в очередях перед входом в музеи и театры. В итоге все эти факторы делают из города «свалку» дешевого туризма.

И это действительно так. Посмотрите на отчеты чиновников, у которых посещаемость обеих столиц растет год от года. Причем обратите внимание, что про «деньги» они обычно умалчивают или дают статистику с «потолка». Поинтересуйтесь, к примеру, сколько денег у нас остается от китайских групп.

А сегодня вообще радетели туризма на фоне коронавируса в бьются в падучей, поскольку из-за закрытия китайского направления прогнозируются полная остановка отрасли. При этом все они толерантно умалчивают, о том куда попадают практически все деньги, «поступающие» от туристов из поднебесной. Не… не в бюджет или карманы владельцев «гостиниц, поездов, самолетов и пароходов», они остаются в Китае. У них замкнутая система — едут в конкретные отели, ходят в конкретные рестораны и магазины. И всем этим «рулят» китайские «партнеры», успешно делающие бизнес на России. Но об этом говорить не модно, мы же деньги в чужих карманах не считаем.

Таким образом сервисные апартаменты это обычная спекулятивная история. Если раньше девелоперы от стройки затягивали мелких инвесторов в покупку обычных квартир, которые сегодня потеряли вообще смысл как инвестиционный продукт, то сегодня что бы хоть как то оживить вялотекущие продажи была придумана история про коммерческие апартаменты.

И здесь я согласен с мнением Романа, что обсуждаемая нами тема становится «пузырем». И через лет пять туротрасль Питера и счастливые покупатели этой недвижимости окажутся в очень неприятном положении. Причем не внезапно, а постепенно, ровно в соответствии с темпами вывода на рынок новых объемов и проектов. Здесь также уместно затронуть не менее интересную тему управляющих компаний в этом сегменте, обещающих будущим собственникам «манну небесную» в виде доходности от их недвижимости, превышающей в разы доходы от банковских вкладов. Но это уже другая история и мы можем затронуть ее в следующий раз.

Точка зрения автора данной статьи в разделе "Мнения", может не совпадать с мнением редакции.
Материал уже оценил 1 гость на:
5
5
Другие оценили статью на 5* из 5. А ваше мнение?
author-photo