Апарт-комплексы вместо здравниц: что теряет курортный рынок?

Июнь 17, 2025

Эксклюзив WT

Алексей Бравин, Генеральный директор G5 Architects

Конверсия устаревших санаториев в апарт-комплексы и отели нового формата — на первый взгляд, экономически эффективное решение.

Оно позволяет девелоперам оживить прибрежную недвижимость, а инвесторам — получить быстрый возврат вложений.

Однако в долгосрочной перспективе этот тренд может изменить архитектуру самого туризма — из лечебно-восстановительного в преимущественно потребительский.

Почему апартаменты, находящиеся в правовом вакууме, продолжают строиться в лучших локациях?
Как повлияет дефицит санаторной инфраструктуры на устойчивость курортных территорий?
И возможно ли примирение интересов бизнеса и государства через гибридные форматы и новое законодательство?

На эти вопросы отвечает Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects.

Он анализирует природу правовой неопределенности, оценивает экономику сервисных апартаментов и прогнозирует, в каком направлении трансформируется рынок к 2027 году.

Апартаменты в России: правовой тупик и пути выхода

Что скрывается за термином «апартаменты»?

По своей сути, это объекты коммерческой недвижимости, которые активно используются для проживания, несмотря на то что юридически они не признаются жильем. Их привлекательность для покупателей и инвесторов объясняется рядом факторов:

Цена в среднем на 20-30% ниже, чем у аналогичных по локации квартир.
Универсальность позволяет использовать апартаменты для аренды, размещения туристов, офисов или личного проживания.
Апартаменты часто строятся в престижных центральных или курортных зонах, где возведение жилых домов запрещено градостроительными нормами, тем самым повышая доступность локаций.

Однако оборотной стороной медали становятся существенные ограничения. Это и невозможность постоянной регистрации, повышенная налоговая нагрузка, при которой ставка может достигать 2% от кадастровой стоимости против десятых долей процента для жилья, а также значительно более высокие тарифы на коммунальные услуги и отсутствие гарантированной социальной инфраструктуры, школ, детсадов, поликлиник в шаговой доступности.

Правовая неопределенность

Несмотря на популярность формата и многолетние дискуссии, проблема правовой неопределенности апартаментов сохраняется. В 2025 году Госдума отклонила законопроект о статусе апартаментов, что оставило их в «серой зоне».

Есть несколько вариантов решения этой проблемы. Категоризация апартаментов и четкое разделение на жилые, коммерческие и туристические объекты с дифференцированными тарифами на ЖКХ и налогами. Другое решение - интеграция требований к инфраструктуре с обязательным созданием социальных объектов, школ, детсадов в проектах, где апартаменты используются для проживания.

Легализация возможна через классификацию.

Новые правила обязывают апарт-отели проходить сертификацию как гостиницы, что устраняет двойственность статуса. Апарт-отели остаются популярным форматом в курортном девелопменте, который акцентирован на создании объектов, сочетающих туристическую привлекательность и инвестиционную выгоду.

Определенный конфликт интересов возникает из-за желания застройщиков минимизировать затраты на инфраструктуру и потребности регионов в снижении нагрузки на бюджет в строительстве социальных объектов.

Трансформация приморских санаториев

На черноморском побережье, особенно в Сочи и Геленджике, набирает силу волна реконструкции устаревших санаторных комплексов под проекты апартаментов. Этот инвестиционный тренд несет риски для курортной системы.

Яркие примеры — перепрофилирование пансионатов «Приморье», «Эдельвейс» и «Прометей», которые сменили формат, сохранив привилегированное расположение у моря.

Экономическая эффективность привлекает инвесторов, у апартаментов более быстрая окупаемость, 7–8 лет против 15 и более лет у классических проектов гостиниц. Локационный потенциал также играет свою роль.

Такие объекты наследуют лучшие прибрежные участки, недоступные для нового жилищного строительства из-за действующих ограничений. Популярность набирает схема с профессиональными операторами, например, YE’S, когда владельцы апартаментов передают их в арендный пул.

Тренд несет в себе скрытые угрозы, например, сокращение номерного фонда для массового туризма, особенно в бюджетном сегменте. Кроме того, повышается риск дефицита оздоровительных учреждений.

Например, в Сочи уже сегодня заброшены 22 санатория на площади 300 га. Не стоит забывать, что санатории генерируют на 30% больше добавленной стоимости за счёт лечебных программ, и замена их на апартаменты может привести к утрате специализированных медицинских услуг:

Неудивительно, что власти начали противодействовать стихийной конверсии. В Сочи с марта 2023 года законодательно запрещено перепрофилирование санаториев в апартаменты или гостиницы в курортной зоне.

Параллельно разрабатываются механизмы стимулирования реновации санаторно-курортного фонда, до 2026 года в отрасль планируется привлечь 347 млрд рублей инвестиций. По нашим прогнозам, тренд сохранится, но сместится в легальное русло.

Приоритетом станут гибридные форматы, например, апарт-отели с медобслуживанием, а ключевым условием — интеграция объектов в генпланы с резервированием земель под социнфраструктуру

Прибрежная застройка

Несмотря на запрет строительства в 500-метровой прибрежной зоне, действующий с 2019 года, строительство апартаментов продолжается через маскировку под гостиницы или МФК, кроме того, используются «лазейки» в градостроительных нормативах.

Последствием этого может стать нарушение экологического баланса и перегрузка инфраструктуры, снижение интереса инвесторов из-за правовых рисков, поскольку, на примере Анапы мы уже наблюдаем судебные иски, направленные на отмену разрешений на строительство.

Решить проблему поможет ужесточение контроля за целевым использованием земель, а также стимулирование строительства гостиниц через налоговые льготы.

По моим прогнозам, к 2027 году рынок сместится в сторону сервисных апартаментов с централизованным управлением, что снизит риски для инвесторов и повысит качество услуг.