Александр Лесник: «В индустрии сложилась парадоксальная ситуация, многие думают, что гостиница – это просто»

Январь 17, 2019

Генеральный директор «Hotel Consulting and Development Group» Александр Лесник рассуждает о классификации гостиниц, о том, каких принципов придерживается в своей практике при реализации проектов, об особенностях проектирования отелей разных категорий.


Он также рассказывает о личном опыте в гостиничном девелопменте и о том, откуда берутся проекты гостиниц, где всё поставлено «с ног на голову».

Какие существуют особенности проектирования гостиниц разных категорий по звездности?

Да, действительно, при проектировании отелей различного класса существуют свои особенности и нюансы. В нашем разговоре я не буду оперировать понятием звездности, которая у нас снова поэтапно становится обязательной. Наша звездность – это все же, с одной стороны, относительно статичное понятие внутри страны, а с другой, – почти каждый раз при смене регулятора, в подчинение которого она находится, или смены лидера, курирующего это направление, или от вступления страны в ту или иную международную организацию, она меняет свои ориентиры.

Мне кажется, что многообразие в разных странах форм и разные критерии, положенные в основу присвоения разрядов, лишают идею категоризации гостиниц основного смысла, поскольку не позволяют международному потребителю гостиничных услуг ориентироваться на национальных рынках разных стран. В прессе можно найти много курьезов со звездами, львами, слониками, коронами, бриллиантами, лилиями, буквами и цифрами, каждый их которых несет какой-то свой контекст.

То же касается и международных стандартов: не смотря на частое употребление этого термина не только в прессе, но и разного рода «экспертами», последний является чисто кабинетной фантазией дилетантов. Поскольку кроме рекомендаций ВТО, показывающих как должна выглядеть гостиница той или иной категории, ничего другого общепринятого в мире не существует.

Мы в своей практике больше ориентируемся на стандарты международных гостиничных сетей, которые доказали жизненность своих рыночных установок. В свое время, когда я был немного моложе и менее опытней, я тоже вещал о том, что наши МГСН и система классификации впереди планеты всей. В 90-е и 2000-е тоже занимался сертификацией и имел в своем составе структуру, которая контролировала не менее 80% гостиниц Москвы, а вместе с Мосэкспертизой почти 40% рынка России. Потом, когда при смене куратора нашей отрасли всю существовавшую ранее систему Госстандарта развалили, ради переподчинения другому ведомству, я закрыл это направление, поскольку это стало банально не выгодно. Жалко терять хороших специалистов, многие из которых были из старого «Интуриста», прошли строительство и реконструкцию многих гостиниц Москвы, но и просто так «кормить» тех, кто не смог перестроиться в новые реалии, возможности не было.

Та моя вера в нашу исключительность продолжалось ровно до тех пор, пока мне не выпала счастливая случайность поработать с «нуля» со стандартом строительства международной гостиничной сети (подробнее). Это был Хилтон в Новосибирске — первый международный отель в том регионе. Да, до этого были и другие сетевые объекты, но те проекты были больше фрагментарны, где-то мы делали Feasibility Study, где-то помогали с заключением договора на управление или франшизу, отрабатывали отдельные функциональные зоны. Тогда в Новосибирске это было с «нуля». Там мы практически «перелопали» всю «внутрянку», которую до этого сделали «любители». Мы не получили ни одного замечания от бренда. Потом курировали отделку, оснащение и запуск отеля в эксплуатацию. И именно там, поработав с теми стандартами, пришло понимание того, как я ранее заблуждался, и как же мы тогда были далеки от современных реалий гостиничного девеломпента.

Сейчас все изменилось, многие, поработав в сетях, получили тот недостающий нам ранее багаж знаний. Работая в регионе, иногда встречаешь спецов в Службе Заказчика, которые сами пройдя путь от идеи до запуска дадут фору нашим «сетевым экспертам», ежемесячно вещающим на конференциях о строительстве гостиниц.

Возвращаясь к нашим баранам про особенности проектирования. У сетей все эти особенности сводятся к конкретной торговой марке в рамках материнского бренда. Скажем утрированно, у Hilton к трем звездам условно можно отнести «Гарден Инн», к четырем – «ДаблТри» и т.д. У Accor Hotels своя схема – это «Ибис», «Новотель» и т.п. Такой широкий спектр подмарок вызван фокусом сетей на конкретные группы лояльности, страновые особенности базирования гостиниц и т.п.

Это по большому счету один из видов современных конкурентных стратегий, но сегодня это не тема нашего разговора. У торговой марки, ориентированной на свой сегмент спроса, в стандарте выделяются определенный состав помещений «фронт офиса» и «бэк офиса». Я имею ввиду номерной фонд, предприятия питания и напитков, конференц-площади, фитнес и разного рода вспомогательные, административные и инженерно-технические помещения. Далее следуют особенности конкретных функциональных зон. Это, к примеру, определенные соотношения типов номеров. Утрированно можно сказать, что это 70% стандартные номера, 20% полулюксы и 10% люксы. Естественно, каждому такому номеру соответствуют свои параметры по конфигурации и метражу, определенному составу мебели и оборудования, материалов, свои особенности цветовой гаммы, соответствие противопожарным требованиям и множество других нюансов. Часто становится смешно, когда в регионах мне с гордостью демонстрируют «президентский номер» с типовой мебелью из ДСП или показывают конференц-зал с зоной «кофе-брейк» посреди номерного фонда под соусом максимально возможного использования полезных площадей. Но сегодня, к сожалению, кто громче и чаще всех кричит на разного рода гостиничных «тусовках», тот и «эксперт».

Все эти особенности, как ноты в мелодии, музыканты в оркестре или просто пазл, который, если правильно сложить, создаст эффект синергии, когда каждый отдельный элемент будет приносить свою копеечку в общий финансовый результат.

Когда мы делаем несетевой отель, то банально ориентируемся на симбиоз всего лучшего, что есть у тех торговых марок, с которыми мы работали ранее. Владелец сегодня хочет быть самостоятельным, а завтра, наигравшись в независимость, захочет отдать свое детище стороннему менеджменту, да еще и с брендом. Поэтому мы заранее позволяем ему минимизировать возможную адаптацию под требования иностранных сетей. Естественно, что и про положения нашей классификации мы не забываем. Вот такие бывают базовые особенности проектирования современных гостиниц.

Опишите современные и наиболее распространенные планировочные решения гостиничных номеров. Какие решения только начинают набирать популярность?

Мне и моей команде повезло поработать в прикладном аспекте со многими торговыми марками. Это «Марриотт» и «Шератон», «Хилтон» и «Хаятт», «Редиссон» и «Бест Вестерн». Сейчас, оглядываясь назад, когда все их пропустил через себя, могу сказать, что все они похожи. Есть нюансы и подробности, но по большому счету все они одинаковы. Это и понятно, поскольку любое новшество, появляющееся у каждой из них, практически сразу оценивается и принимается на вооружение другими.

Поэтому среднестатистический двухместный номер в любой из сетей представляет собой коробку 3,5х7 площадью 24,5 квадратных метров. И долгое время это оставалось константой. Я часто сталкивался с ситуациями, когда, делая концепцию отеля с прекрасным локейшеном, мы не проходили по метражу и вынуждены были долго бодаться с брендом, который надувая щеки вещал «мы американская» или «европейская» компания, у нас стандарты.

Но времена изменились, настал период нескончаемых кризисов, изменилась насыщенность брендами конкретных городов. Изменились конкурентные условия, а с ними изменилась риторика и брендов, и надзорных органов. Сегодня стандарты сетей перестали быть константой, они стали более адаптируемыми, и степень их адаптации стала зависеть от близости к конкретной атракте, генерирующей стабильный спрос. Сейчас в отелях в центре города с премиальными брендами номера по 10-14 квадратных метров ни у кого не вызывают удивления или отторжения. Поскольку в текущей экономической действительности основной фокус гостиничного девелопера ориентирован на вписывание стандартной мебели и оборудования в гораздо меньший метраж при сохранении общего функционала номера.

Чтобы не быть голословным, к примеру, в любом стандарте для номера среднего сегмента прописана необходимость рабочего стола со стулом и журнального столика с двумя креслами/стульями. Сегодня к этому требованию подходят творчески: столом, занимающим много места, пренебрегают, а вместо него предусматривают рабочее место на прикроватном или журнальном столике. То же относится и к стульям. Вместо двух-трех мы можем оставить один-два или комбинацию кресла и стула. То есть сегодня акцент смещается не к конкретной номенклатуре, а к функционалу.

Рабочее место предусмотрено, место для багажа, верхней одежды и личных вещей есть, спальное место с матрасом установленных размеров есть, зона кофе/чай с обязательной раскладкой имеется, общая эргономика и функциональность соблюдена – такой вариант приемлем.

Сегодня рынок диктует новые ориентиры. Так, у многих сетей, да и независимых отелей, для привлечения поколения Z появились разного рода lifestyle-бренды, где в одном флаконе совмещены форматы хостела, апартаментов для длительного проживания и гостиницы. На самом деле все новое – это хорошо забытое старое.

К примеру, в свое время, когда мы занимались реконструкцией отеля «Молодежный», что на Дмитровке, у брендов, которые присматривалось к нему, номера блочного типа – когда на две-три комнаты общий туалет в тамбуре – вызывали оторопь и «закатывание глаз» в потолок, а сегодня, спустя всего лишь 5 лет, это модный тренд. Потребитель и его запросы меняются. Поэтому за последние годы можно все чаще увидеть новые концепции отелей и их функциональных зон. Сегодня лобби объединяют с предприятиями питания, досуга, работы или развлечений. Конференц-зоны стали с возможностью многофункциональной трансформации, вплоть до ночного клуба или подиума для дней моды. Номера стали адаптироваться под конкретную карту гостя за счет технологий виртуальной реальности.

Из каких традиционных этапов состоит проектирование гостиницы?

Один из самых распространенных путей и этапов проектирования гостиницы в российских условиях выглядит следующим образом. Инвестор, задумывая вложиться в отель, сначала идет к архитектору и говорит: «Хочу, поболеьше и подлиннее, и чтобы не ниже "5 звезд", и с бассейном олимпийского размера. Ну и что, что на периферии или в спальном районе…Но денег мало, поэтому постарайтесь». Естественно, архитектор отвечает: «Не вопрос, любой каприз за ваши деньги». И вот тут начинаются первые проблемы.

Узкоспециализированных архитекторов, заточенных чисто на гостиничный бизнес, практически нет. Да и не может быть по определению. Почему? Да потому, что гостиничного бума, чтобы везде, сразу и по многу, у нас нет. Да и не будет в обозримой перспективе, исходя из текущих экономических реалий. Поэтому архитектору у нас, чтобы выжить, надо быть многостаночником. Сегодня квартиры, завтра – дачи или коттеджные поселки. Если повезет – офисный или торговый центр. А гостиницы, что там сложного – сделаем без проблем. Обычно такой архитектор ищет доступный аналог и всеми правдами и неправдами пытается впихнуть его в существующее пятно застройки с учетом имеющихся ограничений ( по заглублению и высотности).

Что ему делать? С одной стороны, заказ потерять не хочется, с другой – кроме старых московских МГСН и некоторых СНИПов, в том или ином контексте относящимся к некоторым зонам гостиниц, посмотреть особо некуда. Да у него просто ни времени, ни возможности, ни желания нет, чтобы специально интересоваться тем, какие сегодня последние тенденции в зонировании лобби отеля, и какой ресторан надо предусмотреть. Какой метраж номерного фонда наиболее экономически целесообразен для конкретного локейшена, нужна прачечная или мастерская по ремонту белья,или мебели, нужна ли комната дежурной по этажу или помещение горничных на каждом этаже? Держать грамотного гостиничного технолога накладно, поскольку гостиничные проекты эпизодичны. Да и где его найти, ведь вокруг то одни консультанты. Да и деньги на сторону отдавать не хочется, инвестор же просил подешевле. Вот и рождаются проекты, где все часто бывает поставлено с ног на голову.

Когда инвестор планирует работать с международными сетями, то ситуация намного проще. Как я упоминал ранее, у сетей есть стандарт проектирования. И как только инвестор подписал Договор Технического содействия, ему выдают толстый талмуд, который он передает архитектору. Тогда у последнего появляется хоть какое-то руководство к действию. Но опять же и здесь без грамотного технолога, имеющего опыт работы в гостинице, не обойтись, поскольку реализовать на практике «написанное пером» иногда без знания гостиничной технологии бывает довольно проблематично.

Сегодня у нас в индустрии сложилась парадоксальная ситуация. У многих бытует мнение, что гостиница – это просто. Зайдите в сеть, там каждый второй «эксперт», хотя 90% из них никогда не работали, не управляли, не строили. Но, видимо, время сегодня такое.

О чём часто забывают при проектировании гостиниц? Какие советы можно дать начинающим отельерам?

Забывают, наверное, о том, чего просто не знают, поскольку ранее никогда не работали с реальным объектом. Обычно это множество мин замедленного действия, которые потом выстрелят в ходе запуска или последующей эксплуатации объекта:

  • Это и забытые или неправильно расположенные сантехнические ревизии и на гостевых этажах, и в служебных зонах.
  • Это и забытые помещения на кухне ресторана, без которых Санпин и Роспотребнадзор не согласует ввод в эксплуатацию.
  • Это и непонимание того что, как и какого размера должно быть в комнате горничных, каких и сколько складов и других поддерживающих помещений необходимо предусмотреть.
  • В какую сторону должны открываться двери в номерах и их санузлах.
  • Как должен быть организован трафик служебного персонала для исключения пересечения с гостевым потоком, и много других мелких нюансов.

Как бы это ни банально звучало – не надо заниматься самодеятельностью. Для того чтобы создать объект, который ни морально, ни физически не устареет в течение срока своей окупаемости, а сегодня это, не смотря на фантазии «ведущих спикеров» на разного рода инвестиционных конференциях, не менее 12-15 лет, надо в этом разбираться. Причем не теоретически, а пройти путь от идеи до выхода в период «стабилизации» хотя бы один раз. Причем не в качестве рядового сотрудника или даже руководителя одного из подразделений. Надо иметь возможность увидеть всю картину в комплексе, понимать, как будут функционировать и взаимодействовать все шестерёнки сложного механизма гостиницы.

Поэтому основной совет начинающим такой капиталоемкий и долгоиграющий бизнес постарайтесь найти помощника, который реально плавал и имеет за плечами кейс действующих проектов, которые он делал или сопровождал. Или сразу обращайтесь к потенциальному управленцу, который возьмет на себя определенную долю ответственности за будущий результат.

Тогда вы не будете платить дилетантам за их обучение и эксперименты над вашей будущей гостиницей.

0 комментариев
author-photo