Александр Лесник: «Гостиничный бизнес — это долгоиграющая история»

Январь 8, 2020
Александр Лесник расскажет о «FUCK-UP SHOW: Провалы в гостиничном девелопменте». Александр является одним из старожилов гостиничной отрасли страны, «гуру гостиничного девелопмента», как называют его коллеги. На его счету немало реализованных гостиничных проектов, в том числе под торговыми марками Marriott, Hilton, IHG и Best Western.

— Александр, а что по Вашему мнению можно считать провалом в гостиничном девелопменте?

— Сложный вопрос в восприятии вроде бы очевидных истин. Поскольку то, что для одного будет неудачей, другой воспринимает как выигрыш. Типа «слава богу, что живой» или «сам дурак». В этом контексте можно привести немало примеров недавно открывшихся объектов, в том числе под международными брендами. Да они сделаны почти безупречно, открылись и работают. Но то, что ни один из них не окупится в обозримой перспективе, это факт. Что есть эти проекты, тщеславие Инвестора или хитроумная стратегия по «закапыванию денег»? Или наоборот их «легализация» или сбережение в условиях неблагоприятной конъюнктуры. Трудно сказать однозначно…

К примеру, какой экономической целесообразностью руководствовался Инвестор, когда закопал на Тверской по 1 млн «зеленых денег» в номер на постройку отеля под престижной торговой маркой. Да красиво, да пафосно, а что до денег, то не надо быть крупным специалистом, чтобы понять, что «жить в ту пору прекрасную» когда доходы этого отеля превысят вложения, инвестору не придется. Поскольку когда наступит реальный срок окупаемости, в отель надо будет вложить еще столько же. За время моей работы встречалось немало историй, когда поведение инвестора не поддавалось никакой логике (хотя может я просто не знал и никогда не узнаю всех подробностей).

Поэтому часто начиная разговор о новом объекте, я спрашиваю у инициатора проекта, про деньги, они у него свои или «народные». Ответ на этот вопрос часто снимает многие последующие недоразумения.

— Александр еще один банальный вопрос, а возможно ли избежать ошибок?

— Не менее сложный вопрос. Поскольку в информационном пространстве появилась тьма ведущих экспертов, которые сегодня рассказывают Вам про ТЗ на проектирование, завтра ‒ про USALI, а послезавтра ‒ про стратегию продаж и маркетинг. Для них нет запретных тем. Они универсалы. Ну и что, что никогда «не работали, не управляли и не строили». Сегодня это не является сдерживающим фактором при выборе подрядчика. И поэтому главная задача Инвестора ‒ не напороться на таких специалистов. Надо найти тех, кто реально «в поле» и может сказать ‒ я делал вот этот объект. Вот он стоит и работает.

Ну а если по существу, то говоря о возможных провалах в создании гостиниц, можно выстроить целое дерево «подводных камней», поскольку потенциальные «мины замедленного действия» могут быть заложены на любом этапе их создания. И концептуальной, когда в городе с населением в 300 тыс. без видимого бизнес, культурного или событийного потенциала выводят на рынок несколько сетевых объектов высокого класса. И на стадии проектирования, когда непрофильный архитектор, беря за основу аналог из интернета, пытается выстроить Инвестору успешный бизнес, не имея даже элементарного понятия о технологии фронт и бэк-офисов. И на стадии оснащения, когда Инвестор, заплатив немало денег за «веселые картинки» дизайн-проекта, начинает закупать сантехнику и прочее оборудование на местном строительном рынке. И на стадии запуска в эксплуатацию, когда ставит к рулю своего родственника или говорливого «сетевого» эксперта. И так далее и тому подобное.

— Если возможно, приведите пример такого факапа, и как он был решен?

— Разные были истории. Иногда вроде бы интересный проект так и оставался недостроем, загнивающим под открытым небом. Иногда для сдвига «факапа» хватало просто авторитета. Ну вот, к примеру, был такой сюжет. В одном сибирском городе почти на 2 года «завис» проект отеля под международным брендом. Инвестор пригласил меня разобраться в риторической ситуации «лебедь, рак и щука», из-за которой финансовая составляющая проекта превратилась в «пылесос». Погрузившись в тему стало понятно, что «ушлый» генподрядчик, пользуясь некомпетентностью инвестора, под разными предлогами затягивал стройку разного рода согласованиями и удорожаниями.

Высадившись там, мы поправили функциональное зонирование, посоветовали проверенных субподрядчиков на специализированные подсистемы, запустили в нужное русло процесс чистовой отделки, напрягли поставщика оборудования.

В итоге, отель через год с помпой открыл свои двери. Поскольку чтобы сдать номер и отель, в целом, представителю бренда надо в этом разбираться, это не на трибуне вещать о сложностях девелопмента в современных условиях.

— Что должен понимать девелопер, прежде чем инвестировать в отель?

— Ну во-первых, и, наверное, самое главное, а зачем ему это нужно. Часто бывает, что отели строят или для собственного тщеславия, чтобы было как у других «достойных» товарищей, или для того, чтобы пристроить назойливых родственников. Или для выполнения «социальной нагрузки» в обмен на интересные локации, позволяющие в последующем с лихвой отбить «низкорентабельные» вложения.

Ну и конечно же, инвестор должен понимать, что гостиничный бизнес ‒ это долгоиграющая история. Это не жилье построить, собрав деньги на стадии фундамента или офисы или ритейл и проходить раз в месяц с «мешком», собирая аренду. Гостиничный бизнес ‒ это всерьез и надолго, и идти в него надо с «открытым забралом» и желательно под присмотром опытного «советчика».

Точка зрения автора данной статьи в разделе "Мнения", может не совпадать с мнением редакции.
Материал уже оценили 4 гостя на:
4
4
Другие оценили статью на 4* из 5. А ваше мнение?
author-photo