Гостиничный сектор год от года становится привлекательным для инвестирования денег. Бизнесмены в надежде найти средство дополнительного дохода, все чаще стали приобретать мини-отели уровня «3-4 звезды».
На деле все звучит очень красиво, особенно – в речи продавцов, которые называют такой бизнес хорошим вариантом совмещения бизнеса и личного отдыха. Если отель покупается в курортной зоне, то картинка в глазах инвестора складывается сама с собой.
Тенденция приобретения мини-отелей инвесторами наметилась несколько лет назад. К примеру, в 2015 году эксперты отмечали повышенный спрос на отели до 30 номеров в Санкт-Петербурге. Обычно они располагались в жилом фонде и представляли собой бывшие коммунальные квартиры. По сути, эти средства размещения не попадают на учет гостиничного фонда. Цена за номер в таком «мини-отеле» маленькая, однако операционные запросы высокие. Чтобы увеличить загрузку, владельцы бизнеса, у которых попросту ранее не было опыта управления гостиничным заведением, практикуют варианты с почасовой оплатой.
Любое гостиничное заведение требует грамотного управления. У инвестора, который желает купить мини-отель в жаркой стране, а сам присутствовать там лишь изредка в надежде, что доход будет поступать «на автомате», красивый «пазл» не сложится. Этот просчет испытали на себе некоторые российские бизнесмены, которые когда-то подсчитали, что доход от недвижимости в другой стране может стать запасным.
Из 30 реально известных случаев, когда люди покупали мини-отели в жарких странах, нет ни одного впечатляющего результата.
Почему мини-отели – это неудачный пример бизнеса для новичка?
Любая гостиница, каким бы номерным фондом она не обладала, нуждается в грамотном управлении. Если инвестор решил нанять профессионала с высокой зарплатой, то тот заберет солидную часть прибыли себе или вовсе окажется мошенником. Есть известный неудачный пример, когда российский инвестор приобрел отель на десять номеров на горнолыжном курорте Австрии. Его задумкой была автономная работа под управлением приглашенного менеджера. Он намеревался получить источник пассивного отдыха.
Первое несбывшееся ожидание: не удалось сэкономить на заработной плате управляющего: специалист с разрешением работать в Австрии имеет солидное преимущество на рынке и требует высокую оплату труда. Второе несбывшееся ожидание: сезон австрийского курорта – зима, летом же требуется вести организаторскую работу, привлекать туристов и работать с туроператорами. Все это отнимает солидную часть личного времени. В результате загрузка составляла 65-70 %, а доход оказался меньше, чем рассчитывал инвестор. В итоге бизнес пришлось продать.
Если переезд в страну, где был куплен мини-отель, не планируется, то лучше отказаться от приобретения. Если вы эксперт и собираетесь переезжать для личного управления гостиницей, то, скорее всего, это принесет вам желаемый доход.
Как поступить инвестору?
Есть желание купить 10-30 номеров за рубежом? Основатель консалтингового портала Indriksons.ru, Игорь Индриксонс, советует обратить внимание на известные сетевые бренды. Так вы получите собственный мини-отель в формате крупного отеля под управлением профессионалов и лидеров гостиничной индустрии. Такие бренды как Marriott, Radisson и им подобные, не испытывают недостатка в гостях, их наполняемость всегда высока. Инвесторы могут купить желаемое количество номеров и исправно получать прибыль.
Система построена так, что отель получает общую прибыль, которая разделяется на все номера. Крупные сетевые операторы, как правило, страхуют наполняемость, а также полностью отвечают за ремонт и обновление номеров. Они также умеют привлекать крупных корпоративных клиентов, которые приносят постоянный высокий доход.
Еще одно преимущество: такой бизнес впоследствии можно выгоднее продать, чем отдельный мини-отель.
