Инвесторы стали покупать меньше, но не дешевле: что происходит с рынком курортной недвижимости Сочи

Во II квартале 2026 года первичный рынок недвижимости Сочи продолжил охлаждение.

По данным анализа зарегистрированных сделок Росреестра и Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), количество сделок сократилось более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако средний бюджет покупки практически не изменился.

Это говорит о том, что рынок проходит этап переоценки: покупатели стали совершать меньше сделок, но значительно внимательнее подходят к выбору проектов.

Всего за квартал на первичном рынке было зарегистрировано 409 сделок против 943 годом ранее (-56,6%).
Общий объем зарегистрированных продаж снизился с 25,59 млрд до 11,19 млрд рублей (-56,3%), тогда как средний бюджет сделки сохранился практически на прежнем уровне — 27,37 млн рублей против 27,14 млн рублей годом ранее.

Спрос концентрируется в премиальном сегменте

Если посмотреть на структуру рынка шире, становится заметно, что снижение активности происходит неравномерно.

По итогам первого полугодия 2026 года в проектах премиального класса было зарегистрировано 340 сделок на общую сумму 15,29 млрд рублей.

Это показывает, что инвестиционный спрос не исчезает, а становится более избирательным.
Покупатели все реже выбирают рынок в целом и все чаще оценивают конкретный проект — его готовность, качество продукта, инфраструктуру, модель управления и потенциал сохранения стоимости.

Дополнительно на рынок влияет изменение механик покупки.
На фоне дорогого банковского финансирования девелоперы активнее используют программы длительной рассрочки, позволяющие распределить платежи без оформления ипотеки по высоким ставкам.

По сути, капитал не уходит с рынка недвижимости — он концентрируется в ограниченном числе проектов, которым инвесторы готовы доверять.

Сегодня конкурируют уже не локации, а проекты

Если еще несколько лет назад сам факт покупки недвижимости в Сочи был ключевым фактором инвестиционного выбора, то сегодня конкурируют уже сами проекты.

Инвесторы оценивают качество продукта, уровень сервиса, надежность девелопера, готовность объекта, инфраструктуру и перспективы сохранения стоимости актива.

Финансовые условия остаются важным преимуществом, однако сами по себе уже редко становятся решающим аргументом при покупке.

Это подтверждают и отдельные проекты

Концентрация спроса хорошо заметна и на уровне отдельных объектов.

Так, по итогам января—июня 2026 года объем зарегистрированных продаж в Volna Residences составил 2,72 млрд рублей, а средний бюджет сделки достиг 52,4 млн рублей.

Это подтверждает общую тенденцию: даже при сокращении общего количества сделок инвестиционный спрос продолжает концентрироваться в проектах, которые покупатели рассматривают как долгосрочные активы.

Вместо вывода

Первичный рынок недвижимости Сочи не теряет инвестиционной привлекательности — он становится более зрелым.

Высокие процентные ставки и снижение общей активности сделали покупателей значительно более требовательными. Если раньше спрос во многом определялся самим рынком, то сегодня ключевую роль играют качество проекта, надежность девелопера и способность объекта сохранить стоимость капитала в долгосрочной перспективе.

Именно эти факторы, вероятнее всего, будут определять развитие рынка курортной недвижимости Сочи в ближайшие годы.

Источник данных: анализ зарегистрированных сделок на первичном рынке недвижимости Сочи, выполненный на основе данных Росреестра, Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и открытой информации о рынке. В исследование включены зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве и договоры купли-продажи.

Интересные статьи:

► Средний чек за бронирование туристического жилья на бархатный сезон снизился на 9%
► От отдыха к путешествию: как меняется портрет круизного туриста в сезоне 2026 года
► Горные курорты наращивают долю на рынке апартаментов

Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?

Подписывайтесь на Телеграм канал ►

---