Рынок курортной недвижимости России переживает «горный сдвиг»: за последние три месяца объем предложения сервисных апартаментов в горах вырос более чем на треть, а их доля в общей структуре экспозиции увеличилась с 10,5% до 14,4%.
Этот скачок отражает главный тренд сезона - устойчивую диверсификацию отрасли и смещение фокуса девелоперов с традиционных пляжных направлений в предгорные кластеры.
По оценке аналитиков резиденции «Реликт», совокупное текущее предложение сервисных апартаментов в горных кластерах России составляет около 2,7 тыс. лотов, или 12,5% от общего объема общероссийской экспозиции на первичном рынке (21,5 тыс. лотов).
Общий объем готового и строящегося апартаментного фонда по всем категориям, по данным открытых источников, превышает 110 тыс. лотов - с учетом как объектов в продаже, так и действующих комплексов, не выставленных на открытый рынок.
В последние годы отрасль демонстрирует устойчивую диверсификацию.
Если ранее основное предложение концентрировалось на Черноморском и Балтийском побережьях (совокупно 67,5% рынка открытой экспозиции) и в крупных административных центрах (20%), то сегодня активно расширяется четвертая категория - предгорные локации. Помимо признанного лидера - Красной Поляны, - в фокусе девелоперов и гостиничных операторов оказались семь четко выраженных кластеров, каждый со своей специализацией и ценовой структурой.
Алтай: ~1000 лотов в продаже, минимальный чек - 12,9 млн рублей
Алтай сохраняет статус второго по значимости туристического направления страны после черноморских курортов, что обеспечивает стабильный спрос на местные апартаменты.
Главные точки девелоперской активности береговая линия Катуни (курортный кластер «Бирюзовая Катунь») и горнолыжный курорт «Белокуриха».
Шерегеш: ~600 лотов в продаже, минимальный чек - 7,9 млн рублей
Кемеровская область остается одним из наиболее быстрорастущих горнолыжных центров России.
Ключевой проект - курорт «Шермонт» (ценовой коридор от 7,9 до 55,5 млн рублей). В конце 2025 года введен в эксплуатацию первый пятизвездочный отель. К нему присоединились проекты Hartwell Sheregesh и «Алтын Шор», анонсирован запуск апарт-отелей Wow Orange и «7024».
Стратегия развития кластера предусматривает расширение гостиничного фонда до 7,5 тыс. номеров в 37 апарт-отелях.
Архыз и Домбай: ~600 лотов в продаже, минимальный чек - 17,7 млн рублей для Архыза и 21,1 млн рублей для Домбая
В Карачаево-Черкесской Республике сформированы две локации с разными ценовыми характеристиками.
В Архызе сложился мощный очаг предложения бизнес-класса со средней ценой 600 тыс. рублей за кв. м. В Домбае апартаменты реализуются непосредственно у станции канатной дороги к горе Мусса-Ачитара. Продукт носит премиальный характер: стоимость квадратного метра в отдельных объектах превышает 1 млн рублей при средней цене 740 тыс. рублей за кв. м.
Высокий порог входа несколько сдерживает спрос, однако интерес состоятельной аудитории сохраняется.
Кавказские Минеральные Воды: ~400 лотов в продаже, минимальный чек - 13,0 млн рублей
Регион КМВ проходит этап комплексной модернизации санаторно-курортной инфраструктуры. Старые пансионаты реконструируются, к ним пристраиваются новые корпуса.
Промежуточный итог - более чем трехкратный рост туристического потока.
В Кисловодске загрузка санаториев достигла 75–85%. Активно формируется сеть современных апарт-отелей: совокупный проектный объем с учетом строящихся и планируемых объектов оценивается более чем в 1,5 тыс. лотов.
В Кисловодске уже представлены премиальные объекты от 13,7 млн рублей (резиденция «Реликт» первый в городе инвестиционный проект по 214-ФЗ), в Пятигорске - от 14,5 млн рублей. Предложение бизнес-класса стартует с 13,0 млн рублей.
Ключевое преимущество КМВ - круглогодичная работа санаторно-курортного комплекса, что критически важно для инвестора.
По расчетам аналитиков, средняя доходность от аренды в регионе оценивается примерно в 15% годовых, что обеспечивает срок окупаемости около семи лет.
Южный Урал (Челябинская область): 110+ лотов в продаже, минимальный чек - 10,1 млн рублей
Перспективная периферийная локация - Озерный край на берегу озера Тургояк.
Курортный кластер представлен несколькими корпусами: два из них заполнены апартаментами (около 450 лотов), еще один - гостиничными номерами (чуть более 200 лотов). Полное завершение проекта запланировано на первые месяцы 2027 года.
По данным застройщика, нераспроданными остаются чуть более 110 лотов.
Дагестан: 60+ лотов в продаже, минимальный чек - 10,1 млн рублей
На стыке Кавказских гор и побережья Каспийского моря, в поселке Манас Карабудахкентского района, завершается строительство крупного апарт-отеля «Аль-Каср» на 900+ лотов. Управлять объектом будет Cosmos Hotel Group, который уже достиг соглашения с застройщиком «Элегант Девелопер» по двум новым проектам на 1000+ номеров (Cosmos Stay и Cosmos Selection в Дербентской агломерации).
Выход федеральных игроков в регион подтверждает высокую оценку туристического потенциала Дагестана, который до последнего времени оставался вне фокуса крупных девелоперов.
Евгений Клец, коммерческий директор резиденции «Реликт» (Кисловодск):
Перспективы
По оценкам аналитиков, в перспективе пяти–семи лет сеть действующих апарт-отелей в предгорных районах может достигнуть 300 адресов, а доля горных кластеров в общероссийской экспозиции-превысить 18–20%.
При сохранении текущих темпов строительства совокупный номерной фонд в восьми рассмотренных локациях к 2030 году способен увеличиться на 40–45%, что выведет этот сегмент в число ключевых драйверов рынка сервисных апартаментов России.
В сегменте курортных апарт-отелей на юге России за последние три года объем первичного рынка вырос в несколько раз.
Сегодня в экспозиции находится значительное количество объектов суммарной площадью около 2 млн кв. м. По оценкам участников рынка, порядка 60% лотов еще не реализовано - это указывает на потенциал дальнейшего роста.
Аналитики фиксируют смещение инвестиционного интереса с перегретого рынка Сочи в сторону Северного Кавказа и Крыма: если в 2023 году на сочинские проекты приходилось около двух третей всех продаж, то к концу 2025 года доля Сочи в общем объеме спроса сократилась до 17%.
Интересные статьи:
► Чемоданы, зарядки и картонный Ваня Дмитриенко: что чаще всего забывают гости в апарт-отелях
► Сочи — лидер рекомендаций ИИ по туристическим направлениям России
► Прямые бронирования набирают популярность: как меняется поведение гостей премиальных отелей
Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
