Андрей Волохов: «Идея – потрясающая, расположение – уникальное»

Ноябрь 6, 2018
Проект реставрации Павловских казарм на Марсовом поле комментирует Управляющий партнёр VAP Consulting Андрей Волохов.

Plaza Lotus Group – известный игрок на гостиничном поле г. Санкт-Петербурга. Подконтрольным структурам группы принадлежит около семи отелей и два жилых квартала в городе, и с очень большой вероятностью можно также спрогнозировать их участие в данном проекте.

Идея – потрясающая, расположение – уникальное, ТЭПы проекта впечатляют. Судя по доступной информации, речь идёт о классическом mix use проекте, где в здании будет присутствовать не только гостиница и упомянутые в публикации зоны, но и вполне возможно, что часть выделенных под проект помещений будет использоваться под какие-либо ещё нужды.

Вероятный гостиничный оператор для сегмента Luxury – Mandarin Oriental Hotel Group на протяжении последних 25 лет активно ищет возможности и пути выйти на российский рынок. Я уже писал об этом, касательно объектов недвижимости в г. Москва на Тверской улице. Оператор оценивает устройство гостиницы в рассматриваемом объекте в объёме около 250 миллионов USD или 16,4 миллиарда рублей.

Проведём быстрый экспресс-анализ проекта по нормативным данным и попробуем спрогнозировать стоимость одного приведённого номера. Если общий бюджет объекта 250 млн. USD поделить на заявленное количество номеров – 108 единиц, то мы получим укрупнённую нормативную стоимость одного приведённого номера при нормативе 65,0 + кв. м. на один приведённый номер. 2,315 млн. USD или 152 млн рублей на один приведённый номер. Сумма фантастическая!

Но, на сколько мне известно, по концепции проекта у нас предусмотрены двухэтажные номера, и мы не имеем права забывать про реставрацию. Поэтому вполне допускаю. Нормативы и практика берут свое! Общая площадь на один номер в сегменте Luxury обычно берётся в диапазоне 32,0-45,0 кв. м. Иначе, просто, реализовать проект становится НЕВЫГОДНО экономически, и мы получим очередную «Потёмкинскую деревню» или объект из серии «догнать и перегнать».

Бюджет проекта определяется из расчёта 300+ тыс. USD на один приведённый номер. В связи с этим, у меня возник ряд вопросов по компетентности известных нами данных кроме очевидных ТЭПов.

Сделаны ли маркетинговые исследования, что позволит чётко понять целевую аудиторию и детально отразить в задании на проектировании набор и функционал требуемых помещений, т. е. определён ли перечень тех услуг, которые планируются к предложению потенциальному гостю? Выполнен ли SWOT-анализ? Это экономика и рабочий бизнес-план, который, я уверен, будет нужен банку для принятия решения о финансировании проекта.

Мы в компании, естественно, уже изучили Location и обдумали заявленную идею, и уже сегодня готовы предложить собственнику или инвестору несколько интересных, коммерчески выгодных концепций объекта с учётом исторического прошлого и современных запросов потенциального гостя. Дополнительно, мы готовы предложить заказчику профессиональную помощь по подготовке ответов на вышеобозначенные вопросы и при разработке оптимизированного и экономически целесообразного бизнес-плана проекта. Как сказал представитель банка «Санкт-Петербург», «окончательные параметры проекта не определены. Отсутствует полная ясность и со схемой финансирования строительства. Не исключено, что банк будет привлекать стороннего инвестора.

Оцените материал:
No votes yet